深圳天佶湾国际广场项目T-建筑方案设计及片区城.DOC

深圳市天佶湾国际广场项目（T107-0068）建筑方案设计及片区城市设计 设计任务书 目 录 一、项目简介 二、项目技术经济指标 三、设计依据 四、设计原则 五、项目定位和要求 六、设计成果 七、设计进度安排 一、项目简介 项目概况 项目名称： 天佶湾国际广场项目（暂定名）。 项目发展商： 深圳市创佶置业有限公司。 项目位置： 位于深圳南山区后海片区后海滨路以东，海德一路以南，创业路以北，其西侧与观海台、保利剧院、海岸城隔路相邻。 交通状况：与地铁2号线后海站只有250米，与未来开通地铁15号线接驳。距宝安机场24公里，距高铁北站40公里，距深圳湾口岸2.6公里，距蛇口码头6公里，距深圳市中心15公里。 2．区位前景 深圳金融商务物业经历了由东向西的发展过程，西进运动使得后海片区将成为未来深圳金融商务物业的核心区域之一。目前深圳主要的商圈分别有华强北与罗湖两大市级商业区，福田中心区、南山后海、宝安中心区及龙岗中心区四大次市级商业区。 3 区域规划： 项目所属的后海金融区，将延伸南山文化商业中心金融商务及总部办公功能，以2.3平方公里的填海区为商业办公，总建筑面积近500万平方米，整个区域未来将建设成为南山金融聚集区。这一地带将建设成为深圳城市金融商务区和滨海休闲带，后海片区是深圳未来发展的主要区域之一，是连接福田CBD和前海CBD的中心枢纽。 项目定位 总体定位： 项目拟建成以生态元素贯穿于整个建筑、以节能配置作为重要突破点，重点打造人性化设置和舒适度，打造亚太新中心的标志性建筑。通过具有前瞻性的整体设计理念，利用项目档次和独特造型，赢得市场认可；放大地块价值，打造具有地界标识、区域特色的商务综合体（写字楼+公寓+特色商业+奢华酒店），并通过内部连接，实现价值共享。 分项定位： 写字楼：在层高方面、车位数量、卫生间提升、内部共享空间等方面，保证人性化和使用人员的舒适，追求精神层面的高附加值，放大空间，提高空间附赠值，为客户带来多元化的空间享受，采用空中花园、空中连廊、第五立面等空间全方位植入生态绿色元素，将建筑生态化，形成标杆性写字楼。 商业：以年轻、时尚、精致、快乐的定位核心，以时尚精致为基础定位；以年轻快乐为客层定位；以新奇特为经营业态定位；以科技和氛围为文化定位。偏重娱乐体验的参与性强的差异化功能组合，区别于区域中一般购物中心，形成强烈差异的重体验、重人流、重运营、重服务的娱乐型商业项目。 酒店：时尚、个性，着重特色体验和特色服务的有超高层视觉的奢华型酒店。 公寓：为金融商务区的住宿配套，为项目及周边人员提供便利、舒适的公寓空间，放大空间利用率，提高空间附加值，打造全方位的个性服务的商务公寓。 设计理念：创新、现代、时尚、适合的理念。 二、项目技术经济指标 总用地面积(m2) 24859.83 建设用地面积(m2) 15136.18 总建筑面积(m2) 420000 规定容积率 ≤17.84 调整容积率(含核增面积) 其中 计容积率面积(m2) 270000 停车位 地上停车位 30 地下商业面积(m2) 40000 不计容积率面积(m2) 110000 地下停车位 1770 建筑基底面积(m2) ≤15000 自行车停车位 建筑覆盖率(%) ≤95% ， ≥ 85% 绿地面积(m2) 1440.76 地上建筑面积(m2) 270000 地下建筑面积(m2) 150000 建筑高度(m) A栋 B栋 C栋 裙房 ≤268 ≤268 ≤150 ≤25 结构形式 框架-核心筒 防火等级 甲 类别 一类 设计使用年限 50 总建筑面积(m2) 420000 计容积率面积(m2) 270000 其中 写字楼(m2) A栋 90000 地下商业面积(m2) 40000 B栋 52000 酒店(m2) 38000 公寓(m2) 50000 商业(m2) 40000 不计容积率面积(m2) 110000 其中 地下车库(m2) 90000 避难层(m2) 设备用房(m2) 20000 层高要求 写字楼：4.5米/层(净高3米以上) 特殊交易层：净高不低于5米/层 公寓： 3.6米/层 酒店：不低于3.3米/层 商业首层不低于7米，其它楼层不小于5.5米/层 地下商业不小于6米/层 停车库净高不小于2.4~2.6米/层 三、设计依据 用地红线图、地形图、深圳规划和国土资源委员会准予行政许可决定书（文号：87-201400006）、《项目土地出让协议二》深地合字（2012）8009号、规划用地许可证。 用地周边市政条件图 地铁线路规划