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深圳六和商业广场定位及物业发展建议报告(世联)-233页 1 //. //. 房地产智库 房地产智库 宏观:政策分析及研判 中观:深圳及龙岗房地产市场分析 一、市场形势 微观:坪山房地产市场分析 项目分析 竞争分析 案例借鉴 目 项目总体形象定位 一期住宅客户定位 二、项目分析与整体定位 一期住宅户型定位 录 一期住宅形象定位 综合楼客户定位 综合楼户型定位 综合楼形象定位 规划分析 规划构想 规划方案 三、物业发展建议 建筑设计 园林景观 品质提升 //. //. 房地产智库 房地产智库 市场形势 1 宏观:政策分析及研判 1 中观:深圳及龙岗房地产市场分析 2 2 3 微观:坪山房地产市场分析 3 //. //. 房地产智库 房地产智库 宏观:政策分析 内忧外患,调控方向不变。地方政策微调,但是仅针对首置刚需客户群体。 限贷:信贷政策将定向放松。但是 仅针对首套房 限购:二三线城市作出局部微调, 政府默许。 限价:限价政策将持续,价格调控 收效较好 ①国际局势:存在不确定性,外需回落影响 中国经济 ②国内局势:CPI警报已解除,但是PPI指数 连续下滑,经济增长回落 ③ 政府调控政策:中央政府强调制度建设, 土地财政依赖程度决定地方政府调控打折程 总理房价:本届政府之内调控 度 方向不变,坚决调控不动摇! ④开发商:库存及资金压力进一步加大//. //. 房地产智库 房地产智库 宏观:政策分析 从去年初至今,楼市一波三折,今年上半年市场整体平稳,但价格保持低位 量价 量涨 量价 量涨 量涨 量价 量涨 齐跌 价跌 齐跌 价跌 价跌 齐跌 价跌 限贷、限 限价不再 限价之下再 以价换量之 政府再次表明 支持刚需置 限价盘热 购、限价标 吃香,转 降价重新取 后楼市小阳 调控决心,新 业,楼市呈 销 志调控开始 而低迷 得市场认可 春出现趋势 一轮博弈开始 现小阳春 2011.10 2011.12 2011.4 2011.5 2012. 2 2012. 3 2012. //. //. 房地产智库 房地产智库 宏观:政策分析 国际降息潮、防热钱涌入、GDP保8增长、CPI重回3.0时代等背景下,3年半 来首次降息。 6月7日晚,央行 在国际降息潮、防热钱涌入、GDP保8增长、CPI 宣布了三年来的首 连续回落、PPI连续下滑的背景下,央行降息0.25 次降息。金融机构 个百分点,并年内仍存在降息空间,政策进入宽 一年期存款基准利 松状态。对处于胶着状态的地产市场影响深远。 率下调0.25个百分 影响1:月供降低 影响2:购房心理变化 影响3:市场风向标 点,一年期贷款基 准利率下调0.25个 贷款20年期限的100万 市场已经逐渐复苏的情 影响市场的主要是经济 元,在基准利率下,月 况下,货币政策松动, 调控政策,而调控政策 百分点;其他各档 供将减少150元,在85 对购房者特别是刚需购 中影响最大则是信贷政 折下会减少122元每 房者的心理影响较大。 策。信贷额度及利率水 次存贷款基准利率 月,8折则是113元每 有利于市场复苏。 平可以说是房地产市场 及个人住房公积金 月。 的风向标。 存贷款利率相应调 整。//. //. 房地产智库 房地产智库 宏观:政策研判 调控基调不变货币政策逐步放松,“最坏的时期已经过去了”。对未来市 场保持谨慎乐观态度。 成交额上升 成交额下降 成交额上升 量价齐升 量跌价降 量升价稳 价量齐稳 量支撑价 量支撑价 价 量支撑价 量升价涨 量降价跌 9.30限购 9.29限贷 量 量稳价稳 量升价稳 2010.10 2011.1 2011.10 2012.1 2012.12 2013.//. //. 房地产智库 房地产智库 市场形势 1 宏观:政策分析及研判 1 中观:深圳及龙岗房地产市场分析 2 2 3 微观:坪山房地产市场分析 3 //. //. 房地产智库 房地产智库 中观:深圳发展趋势 世界级核心城市 深圳2010-2020发展规划: 国务院批复了《深圳2010至2020年城市总体发展规划》。 根据规划,深圳定位为国家的经济特区、全国经济中心城市 和国际性城市。根据规划,至2020年,深圳规划常住人口 1100万,将建设成为美丽、环保、活力、适宜创业和居住的 现代化滨海城市。 深圳2030年发展规划: 2030年发展关键词:建设可持续发展的全球先锋城 市;与香港共建国际都会;创建“差异化”的城市空间; 南北贯通、西联东拓、中心强化、两翼伸展;深圳渐进 式转型三部曲、实现人口规模适度控制。 2040年,深圳不仅仅是世界级的经济、 文化的核心城市,而且也是我们这个地 球上最宜居、最具生物多样性的大都 市。??深圳常务副市长吕锐锋 //. //. 房地产智库 房地产智库 中观:深圳楼市大势 土