2012潍坊市商业调研报告与未来发展趋势需求预测分析(中.docVIP

第三部分：潍坊城市规划与商业格局 一、商业网点与交通网络的共生关系 城市商业的发展与交通网络的完善有着密切的关系，许多商业网点直接依托交通网络布局发展。潍坊市区大型零售百货商店基本都布局在城市交通干道两侧，批发市场主要布局在交通通畅地段，商业街也是交通通达性较高的区域。从个人消费倾向调查资料看：个人购物首要参考因素是交通可达性，市区居民购物出行时公共汽车也是首选交通工具。由于商业网点与交通网络的共生关系，城市商业网点的发展必然受到交通网络变化的深刻影响。 市区大的交通设施的建设及城市主次干道的改造提升，改变了一些商业设施的总体布局，使城市商业设施向着健康良性方向发展，使许多新建的市场向高速公路或五区连接路附近靠近，摆脱了传统的在市中心布局市场的做法，减少市区交通运输量，同时有利于市场向区域疏散。 随着城市的改造和建设，潍坊的机场、港口、铁路及高速公路得到快速提升，城市大的交通体系的形成对城市空间拓展、区域及枢纽间联系，提高客货运输效率都起着重要的支撑作用，并通过缩短时空距离，加强潍坊与周边地区的联系，强化城市的影响与地位，为潍坊市区商业发展提供广阔空间。 二、潍坊市商业网点发展定位 （一）潍坊市商业网点发展规划定位考虑的因素： 1、环渤海地区是中国经济发展的“第三极”，是中国经济发展新的增长点，随着世界经济格局重心向亚太地区转移，东北亚地区成为重要关系的集中点。 潍坊市居于半岛城市群中心位置，是山东省重要的区域中心城市和沿海开放城市。胶济产业带是山东半岛城市群的主产业带，是带动全省经济腾飞的主轴线，而潍坊正处在连接沿海与内陆两个发展极的重要位置。潍坊的发展壮大，对于加快山东省都市连绵区发育成型及至整个山东半岛经济发展，都具有重要意义。因此潍坊要大力发展胶济产业带潍坊段，形成全市的重要产业轴。这些有利条件必将带动潍坊的人流、物流、信息流成倍增加，为滩坊流通业发展创造得天独厚的条件，为潍坊商业发展带来生机和活力。 2、城市规模扩大，人口增加，为商业发展提供发展空间 随着改革开放发展的深入，潍坊市市区建设迅速膨胀起来。新园区、新项目的不断开发建设，市区范围迅速扩大，吸引大量人流，特别是市政府东移，加快了高新区的建设速度，对外招商使开发区建设也突破原规划范围向西延伸。近十年来，市区（六区）城区面积不断扩大，人口不断增加，为商业发展提供很大空间，为购买力增长提供了基础条件。 3、经济的快速增长和居民收入的提高为商业发展提供坚实的基础 潍坊市总体规划预测到2010年，国内生产总值达到2500亿元，人均GDP3500美元，产业结构比例12：52：36，中心城市的国内生产总值由2003年的282亿元达到1125亿元，占市场总量的45%以上。市区城镇居民人均可支配收入15000元。 到2020年，国内生产总值达到6500亿元，人均GDP8600美元，产业结构比例10：50：40，国内生产总值达到4000亿元，市区城镇居民人均可支配收入30000元，农民人均纯收入12000元。 城市经济总量的提高、巨大的消费市场及居民购买力的增长将为潍坊市区商业发展提供广阔的空间。 4、对外开放，中国加入WTO，将为潍坊市商贸业发展融入国际化环境提供良好机会。 随着改革、开放、发展的深入，中国加入世贸后，国内的零售业、批发业、代理业、特许经营业等各分销系统在3-5年内对外资全面开放。由于潍坊地理和交通条件的优势，必将吸引国内外财团、企业来潍，潍坊将成为鲁中流通及配送中心，不仅国内大型连锁商业集团将进入潍坊市区，而且国际商业也加快进驻潍坊市场。因此，潍坊市区商业已改变封闭经营状态，向全面开放的国际、国内商业中心城市方向迈进。 潍坊目前市郊周边，通过旧村改造，可供出让、开发大型批发市场物业的土地较为富裕，如果开发商能面对这个现实，针对性的开发品类大型批发市场，将会是一个很大的开发价值，同时可以填补潍坊商业的空白。 由于目前潍坊市区商场逐渐趋向饱和，未来商场必然面临激烈商战竞争。 5、国家、省政府、市政府有关加快流通现代化建设的政策，为商业发展起引导、保驾护航作用。 当前国家正推行“启动内需、扩大消费”的政策，全面建设“小康”社会，推动国民经济持续、快速、健康发展，市政府也提出以发展连锁经营、物流配送、现代市场为焦点，积极采用现代科学技术改造提升传统流通业，促进流通产业结构调整，加快推进流通现代化步伐，使流通业成为全市经济发展的一个重要支柱产业。 6、从商业自身发展及居民消费需求上看，迫切要求潍坊商业进行规划调整，加快发展。 潍坊市商业经营现状存在诸多问题，企业发展遇到困难，很难做大、做强。从消费心理调查来看，目前商业经营满足不了部分人的消费要求，有一种购物空间小，买不到理想商品，对商业设施和购物环境不满等倾向。 （二）潍坊市区商业网点规划发展要点小结 与潍坊城市发