成都某房地产项目营销方案(经典).docxVIP

天来国际广场2013年1-2月营销计划天来国际广场项目组 2012-12-29目录：Part1.市场环境概述 Part2.项目本体分析 Part3.主要竞品动态 Part4.销售目标分析 Part5.营销策略建议 Part6.物料准备事项 Part7. 营销预算统计市场环境概述政策环境简析 坚持房地产调控不动摇。十八大报告中没有出台具体楼市调控措施，在房地产方面的措辞整体上依旧延续之前的论调， 如：继续加大保障性住房建设、对中小户型等项目继续资金支持、限购等短期内不会退出市场等，这也预示着接下来楼市调控在中短期内维持现状。房产税试点全面铺开趋势已现， 将逐步推向全国。日前，财政部部长谢旭人在中央经济会议上明确提出：要深化房地产税制改革，构建合理完善的房地产税收制度，有效调节财富分配。统筹推进房地产税费改革，逐步改变目前房地产开发、流转、保有环节各类收费和税收并存的状况。结合其他方面的税制改革，对房地产交易环节征收的有关税种进行简并，合理安排税收负担。认真总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在全国推开，同时积极推进单位房产的房产税改革，无疑成为房产税试点扩围的明确信号。区域市场简析 截至12月31日，大成都范围内将有20多个楼盘将入市销售，新推房源超过6000套。各开发商年底冲量，纷纷频推，整体市场竞争激烈。 温江市场总体存量较大，但部分项目在售存量较少，年底纷纷采取开盘或加推动作，岁末竞争激烈，如：千禧河畔国际社区于12月21日进行7号楼的再次开盘，洲际银海湾于12月22日加推13号楼，8号公馆预计12月29日加推12号楼。区域市场仍然以中小户型走量为主，如珍宝琥珀保持月均销量在600套左右，花样年·花样城月均去化300-400套；区域大户型走量困难，如珠江御景湾月均走量仅为20-30套，玺龙湾月均走量30-40套。基于十八大后房地产严控政策，以及温江区域市场年底竞争激烈的局面。建议在进一步加强对区域客户拦截力度的同时，重点抓好返乡客户的攻坚转化工作；于此同时，在7、8号楼价格略高且面积较大的情况下，建议利用价格挤压优势，合理去化一批次价格相对较低的3、4、5号楼剩余房源。项目本体分析在售存量统计（截止到12月26日）户型A1A2B1B2D1D2E1E2合计面积（㎡）12113595135135130145130——剩余套 项目目前在售存量共计290套，其中主要剩余为7号楼E1户型，新推128套，仅售8套；8号楼D1户型，新推62套，仅售2套。一批次3、4、5号楼剩余50套，其中以135㎡的A2和B2户型为主，共计31套。来电来访分析（截止到12月26日） 2012年6-12月，月均来访619组，最高来访量为7月758组，最低来访量为11月508组。2012年6-12月，月均成交56套（不含团购），最高成交量为10月84套，最低成交量为6月41套。2012年6-12月，月均转化率为9.07%，最高转化率为11月12.01%，最低转化率为6月6.18%。（三）12月来访分析（11月26日至12月26日）时间行销带访自然来访合计到访11.26-12.02747314712.03-12.09677514212.10-12.16527112312.17-12.237765142 2012年12月合计来访574组，其中行销带访270组，占比47%；自然来访284组，占比53%。12月自然来访仅为284组，综合气候、元旦、春节等因素，预计明年1-2月自然来访将进一步减少。若1-2月仅靠自然来访，难以实现既定销售目标，加强推广，增加有效来访成为实现既定目标的基础。主要竞品动态洲际银海湾 1. 销售动态: 12月22日新推13号楼75-110㎡户型，在售为1、5、7、11、13号楼，惠后均价在5300-5500元/㎡；2. 销售策略: 折扣优惠，一次性优惠12%，按揭优惠10%； 周末限量特价房20套，额外优惠1%； 3. 推广方式: 多个售楼部同时接待、电视广告（第一房产频道）、行销、周末暖场活动、元旦及年末回馈老业主活动、短信、网络等。 (二) 彩叠园销售动态：剩余产品主要为137-150㎡叠拼和88-144㎡高层 ;销售策略：一次性优惠5%，按揭优惠3%；周末30套特价房，额外优惠2%；推广方式：与美联物业进行二三线联动； 与南城都汇项目实行联动转介； 每周暖场活动持续进行，包括”少儿英语大赛“、DIY活动、成交客户抽奖活动等。 （三）千禧河畔国际社区 1. 销售动态：12月21日新推7号楼77-88㎡188套房源，当天去化38套；在售为5、7、8、13号楼，6号楼售罄； 2. 销售策略：小户型高赠送、低总价策略；新浪乐居交5000抵30000，一