金龙地产天业家园物业管理方案.DOC

天业家园管理处物业 管 理 方 案 2005.12.20 天业家园管理处组织架构图 倍讯易 //pxyi.net/ 金龙地产公司物管咨询报告 ——深圳天恒投资策划有限公司 天业家园小区经营指标规划与保障措施 一、管理服务费及代收代缴费收取率 国优标准 98％ 承诺指标 98％ 测定依据 实收费用额/应收费用总额×100％≥98％ 质 量 保 证 措 施 1、加强宣传，提高业主对物业管理的消费意识。 2、以法规优质服务促进业主交费的积极性。 3、采取节假日照常办公、提前预约、上门方式，方便业主交费。 4、由手工收费逐渐过渡到电脑划帐，并提供“一本通”服务。 5、对于欠交管理服务费的行为，我们将采取管理公约中规定的合理措施予 以催缴，必要时采用法律手段作为催缴措施。 二、商业用房出租率及租金收取率 承诺指标 出租率 第三年达95％以上 租金收取率 98％ 测定依据 出租率 已出租的商业用房面积/商业用房总面积×100％≥95％ 租金收取率 实收租金额/应收租金总额×100％≥95％ 质 量 保 证 措 施 1.制定切实可行的商业用房招租方案，采取有效措施吸引商家，如协助商家办理有关经营手续等。 2.以优质服务塑造精品物业，促进天业家园小区的楼盘销售，增强小区的消费需求，营造良好的商业环境。 3.与商家签订商用房租赁合同，明确双方权利义务，对租金收取制定有利 于我方的合理规定，如签定租赁合同时收取一定押金以及提前一个月预收 租金等。 4.对小区内外的各类消费需求进行充分调研，对经营项目种类、规模及区域 的设置有准确的定位和把握，为商家提供合理化建议，确保商家有利可图， 提高商家交租的积极性。 三、房屋及配套设施完好率 国优标准 98％ 承诺指标 98％ 测定依据 完好、基本完好房面积/建筑物面积×100％≥98％ 质 量 保 证 措 施 1．制订详细的房屋及配套设施维修养护计划，并严格执行。 2．房屋及配套设施的巡查、保养频率及质量标准量化分解到个人。日常维 护检查与定期维修巡查相结合，确保良好状态。 3．严格二次装修管理，建立立体交叉式的监管网络，对进入小区的施工单 位实行跟踪管理，防止损坏结构、危及配套设施安全的行为。 四、房屋零修、急修及时率 国优标准 98％ 承诺指标 99％ 测定依据 已完成零修急修数/总零修急修数×100％≥99％ 质 量 保 证 措 施 1．建立严格的房屋修缮制度，实行24小时值班，设立业主报修专线电话。 2．维修人员应在接到维修通知单10分钟内到达现场，零修立即处理，急修不过夜。 3.根据小区的功能和特点，储备合理数量的常用材料，以备急用。 4.实行报修填单制，维修完成后经报修人签字确认后返回存档。 5.每月对维修及时率进行一次统计，结果作为相关部门及个人的考核依据。 五、维修工程质量合格率及回访率（一）维修工程质量合格率 国优标准 100％ 承诺指标 100％ 测定依据 质量合格的维修单数/总维修单数×100％＝100％ 质 量 保 证 措 施 1、加强对维修技工的专业培训，所有技术人员持证上岗,严格按照操作规程进行维修。 2、维修工程实行业主、客户质量签收制度。 3、加强外购材料、备件的验收控制，确保质量，提供维修安装服务前由业主检验确认。 4、较为复杂的维修工程，事先应制订详细的工作方案，同时要求维修主管到现场进行指导、监督和验收。 （二）维修工程回访率 公司内控标准 100％ 承诺指标 100％ 测定依据 维修回访数/总维修数×100％＝100％ 质 量 保 证 措 施 1、维修实行100％回访制，采用电话、上门、书面征集等方式进行回访，保证反馈渠道畅通。 2、每月5日前由维修主管对上月维修单进行统计、分析，并提交分析报告。 六、保洁率 公司内控标准 99％ 承诺指标 99％ 测定依据 保洁达标面积/保洁总面积×100％≥99％ 质量保证 措施 1、配备完善的垃圾收集及处理设施，方便业主使用，加强宣传教育，提高业主保洁意识。 2、垃圾日产日清，封闭转运，杜绝二次污染，实施垃圾分类处理。 3、每日巡视检查保洁情况，发现问题立即处理。 4、提倡“全员保洁，人过地净”。 七、治安案件年发生率 公司内控标准 0.5‰ 承诺指标 0.5‰ 测定依据 案件发生次数/入住总户数×1000‰＜0.5‰ 质 量 保 证 措 施 1、提供24小时保安服务。采用单车、步行巡逻方式，建立立体交叉式的安全监管体系。人防与技防结合，充分发挥技防手段的作用。 2、严格控制外来人员进入，外来施工单位必须签订施工责任书，施工人员挂牌上岗，