物管师考前-物业经营管理精讲班第26讲讲义.docVIP

物业经营管理精讲班第26讲讲义 范文吧 范文 主要成本项目的估算方法8-9和成本估算结果汇总 ?? (八)保险费估算 ?? 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用开支，不包括员工医疗险和失业险，后者在人工费里列支。 ?? 对于公寓、别墅区，一般只对配套的水电设施投保；对于写字楼、商厦、酒店等，则必须投购大厦财产险，包括土建、装修和设备(如酒店的中央空调等)。一般是按楼宇或设备的总造价来投保。对于商厦、酒店，还要投购公共责任险(如电梯责任保险)。 ??? 保险费估算的公式如下： ?? 保险费 P8=∑(Mi×Xi)／参与测算的物业面积? (i＝1，……，n) ?? 式中： ?? P8——保险费支出额； ?? M——投保的第i种保险种类； ?? Xi——第i种保险种类的保险费费率。 ?? (九)专项维修资金 ?? 专项维修资金支出，是在新建物业包修期满后，为确保物业的公用部位、公 共设施和共用设备的完好和正常运转，而对其进行定期检查、维修和更新、改造所需的费用开支。专项维修资金项下的开支，从主要包括以下几项费用： ?? 1．工资津贴等费用(F1)(元／年) ?? 2．设备、零部件和材料购置费(F2)(元／年) ?? 3．机械使用费(F3)(元／年) ?? 4．水、电、气费(F4)(元／年) ?? 它是指维修或更新工程中耗用的水、电、气费支出。 ?? 5．管理费(F5)(元／年) ?? 上述各项费用一般按年先进行估算，汇总后再分摊到每月每平方米中。其计算公式为：AN C ?? 即：公共维修基金 ?? 鉴于收益性物业管理成本的测算我国还没有统一的规定，物业管理企业在具体测算时，还可参考《物业管理服务收费管理办法》(发改价格[2003]1864号)的基本原则要求、当地政府的有关规定以及现行的会计核算办法执行。?? ?? 三、成本估算结果汇总 ?? 完成前述各单项成本估算后，还需要进行各成本项目的汇总，以便形成按单位建筑面积计算的合计物业管理服务成本或物业管理服务支出。物业管理成本估算结果汇总计算，可借助于如下公式： ?????????????????? P=∑Fi/S ?? 式中： ?? P——某项物业管理成本，单位为元／月·㎡； ?? Fi——各分项费用； ?? i——费用项数，i＝1，……，n； ?? 2———所有费用项目算术和； ?? S——参加测算的物业总建筑面积。 ?? 此外，物业管理企业还要进行成本估算结果的分析工作，根据以往经验，分析判断各项费用比例的合理性，并在必要时进行相应的调整和修正。 ? 成本预算 ?? 第三节? 成? 本? 预 算 ?? 一、成本预算的意义与要求 ?? (一)成本预算的概念与意义 ?? 成本预算也称成本计划，它是根据物业管理企业的经营目标和经营方针，在了解过去、分析现在和预测未来的基础上，以货币形式事先规定预算期内履行物业管理受托责任所应发生的成本的一种财务管理活动。 ?? ????正确地编制成本预算，可为企业预算期成本管理工作指明奋斗目标，并为进行成本管理提供直接依据；而且，成本预算还能动员和组织全体职工精打细算、挖掘潜力，控制成本耗费，促使企业有效地利用人力、物力、财力努力改善经营管理，以尽可能少的劳动耗费获得较好的经济效益。同时，成本预算还可作为物业管理企业经营业绩的考评标准。 ?? (二)成本预算的基本要求 ?? 编制成本预算时，必须遵循以下基本要求： ?? 1．成本预算必须同其他预算相协调 ?? 物业管理企业的收入预算、资本预算、现金预算等都是编制成本预算的重要依据。编制成本预算时，一方面要综合地反映这些预算的要求，另一方面又要根据合理降低管理服务成本、减少相关费用的要求，对这些预算提出进一步的改进意见，使企业的各项预算相互衔接，协调平衡。 ?? 2．成本预算要以各项定额为基础 ?? 物业管理企业制定的各项材料物资消耗定额、劳动定额、费用定额等，是编制成本预算的直接依据。 ?? 3．成本预算应有相应的技术经济措施保证 ?? 在编制成本预算时，首先应进行成本预测，如果没有相应的技术经济措施，成本预算便失去了意义，编制和执行成本预算就会流于形式，也不能作为成本分析和考核的依据。因此，编制成本预算应积极发动职工，提出具体切实可行的措施，使成本预算建立在可靠的基础之上。同时，职工的参与也能有效地增强其对成本管理目标的认同，从而提高达成目标的可能性。 ?? 4．成本预算要全面权衡，提高资金使用效益 ?? 物业管理服务中，如何提高物业管理资金的使用效益是物业管理企业始终关心的主题。为此，不仅要求严格控制成本支出，更重要的是在编制成本预算的过程中，应充分考虑各项成本支出的必要性及其经济价值，防止和避免成本预算中包含不应发生的成本项目。 ?? 5．成本预算既要符合实际