物管师考前-物业经营管理精讲班第30讲讲义.docVIP

物业经营管理精讲班第30讲讲义 范文吧 范文 物业管理绩效评价4 ? ?四、物业管理绩效评价的指标体系 ?? 物业管理绩效评价指标体系由基本指标、修正指标和评议指标三个层次30项指标构成，各项指标具体内容如下： ?? (一)物业管理绩效评价基本指标 ?? 物业管理绩效评价的基本指标有八项，其主要内容如下： ? ?1．财务效益状况指标 ?? (1)净资产收益率 ?? 净资本收益率也称股权收益率或权益收益率，是指企业一定时期内的净利润同平均净资产的比率。 ?? (2)总资产报酬率 ?? 总资产报酬率是指企业一定时期内获得的报酬总额与平均资产总额的比率。该指标越高，表明企业投入产出的水平越好，企业的资产运营越有效。 ? ?(3)财务内部收益率 ?? 财务内部收益率的计算方法，参见本书第三章的有关内容。 ?? 2．资产营运状况指标 ?? (1)总资产周转率 ?? 总资产周转率是指企业一定时期主营业务收入净额同平均资产总额的比值。 ?? 一般情况下，该指标数值越高，周转速度越快，销售(营业)能力越强，资产利用效率越高。 ?? (2)流动资产周转率 ?? 流动资产周转率是指企业一定时期主营业务收入净额同平均流动资产总额的比值。 ?? 一般情况下，该指标越高，表明企业流动资金周转速度越快，利用越好。 ? ?3．偿债能力状况指标 ?? (1)资产负债率 ?? 资产负债率计算方法见本书的第三章。该指标是国际公认的衡量企业负债偿还能力和经营风险的重要指标，比较保守的经验判断一般为不高于50％，国际上一般公认60％比较好。 ? ?(2)利息保障倍数 ?? 利息保障倍数是指企业一定时期的息前税前利润总额与利息支出的比值。该指标反映了当期企业物业经营管理收益是所需支付的债务利息的多少倍，从偿债资金来源角度考察企业债务利息的偿还能力。该指标越高，表明企业的债务偿还越有保证；反之则表明企业没有足够资金偿还债务利息，企业偿债能力低。 ?? 4．发展能力状况指标 ?? (1)营业增长率 ?? 营业增长率是指企业本年主营业务收入增长额同上年主营业务收入总额的比率。 ?? (2)资本积累率 ?? 资本积累率是指企业本年所有者权益增长额同年初所有者权益的比率。它是企业当年所有者权益总的增长率，反映了企业所有者权益在当年的变动水平。 ? ?(二)物业管理绩效评价修正指标 ?? 物业管理绩效评价的修正指标具体由十六项计量指标构成。其主要内容如下： ?? 1．财务效益状况修正指标 ? ?(1)主营业务利润率 ?? 主营业务利润率是指物业管理企业一定时期的主营业务利润同主营业务收入净额的比率。 ? ?(2)盈余现金保障倍数 ?? 盈余现金保障倍数是企业一定时期经营现金流量同净利润的比值，它反映了企业当期净利润中现金收益的保障程度，真实地反映了企业盈余的质量。该指标越大，表明企业经营活动产生的净利润对现金的贡献越大。 ? ?(3)成本费用利润率 ?? 成本费用利润率是企业一定时期的利润总额同企业成本费用总额的比率。该指标越高，表明企业为取得一定的收益所付出的代价越小，企业成本费用控制得越好，企业的获利能力越强。 ? ?2．资产营运状况修正指标 ?? (1)应收账款周转率 ?? 应收账款周转率是企业一定时期内主营业务收入净额同平均应收账款余额的比率。 ?? 应收账款周转率反映了企业应收账款的流动速度，即企业本年度内应收账款转为现金的平均次数。 ? ?(2)不良资产比率 ?? 不良资产比率是企业年末不良资产总额占年末资产总额的比重。该指标越小越好，零是最优水平。 ?? (3)资产损失比率 ?? 资产损失比率是企业一定时期待处理资产损失净额占资产总额的比重。该指标表明企业资产损失的严重程度，从企业资产质量的角度，揭示了企业的管理状况。 ? ?3．偿债能力状况修正指标 ?? (1)流动比率 ?? 流动比率是企业一定时期流动资产同流动负债的比率。流动比率衡量企业短期债务偿还能力，反映企业偿债能力的强弱。该指标越高，表明企业流动资产流转越快，偿还流动负债的能力越强。 ?? 但该指标若过高，说明企业的资金利用效率比较低下。国际上公认标准比率为200％，我国较好的比率为150％左右。在实际操作时，应将该指标与行业的平均水平进行分析比较。 ?? (2)速动比率 ?? 速动比率是企业一定时期的速动资产同流动负债的比率。速动比率衡量企业的短期偿债能力，反映企业流动资产变现能力的强弱。该指标越高，表明企业偿还流动负债的能力越强，一般保持在100％的水平比较好，表明企业既有好的债务偿还能力，又有合理的流动资产结构。国际上公认的标准比率为100％，我国目前较好的比率在90％左右。 ?? (3)现金流动负债比率??? ?? 现金流动负债比率是企业一定时期的经营现金净流人同流动负债的比率。现金流