维修基金与信息化管理.docVIP

维修基金与信息化管理 郑州市房地产管理局 高建政 1 引言 维修基金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修、更新、改造的维修保障基金。 随着房地产与住房制度改革的不断深化，物业管理的水平及质量越来越受到公众的关注。要解除购房者的后顾之忧、确保购房者的利益、促进房地产业的发展、保证住宅的共用部位和共用设施设备在保修期满后，能有足够的资金进行大中修和更新改造，切实维护房屋所有权人和使用人的合法权益，建设部、财政部联合出台“建住房[1998]第213号文”，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》。(自1999年1月1日起开始实行)为了更好地落实建设部的文件精神，作好郑州市的维修基金管理工作，住房维修基金缴存、使用的具体实施办法。在广泛调研与的基础上，经过研制出了维修基金管理系统《物业管理信息系统》，在研制系统的同时，紧紧围绕着建设部的管理办法，结合郑州市的实情况，并统筹考虑了各城市的不同管理模式探索出了一条集基金收缴、支用、结算和自动化办公流程为一体的完整的维修基金管理模式，“维修基金管理信息系统”已于2001年月1日正式安装使用。该系统可以满足维修基金管理的所有需求，同时提供了多种灵活有效的管理手段。 重点维修基金的信息化管理介绍。50%）转换成本金，这部分本金的累积值，称为增值本金,增值本金的设立可以使维修基金快速增值。 (3) 可用金：每年维修基金的利息之和按比例转为增值本金后的剩余部分则转换为可以进行维修支用的资金，这部分资金的累计值称为可用金。 2.2.2维修基金缴纳比例的确定 根据建设部213号文件精神以及《郑州市物业维修基金管理办法》的规定，郑州市维修基金按照售房款的一定比例进行交缴，售房款为计算维修基金数额的基数，具体交缴比例根据房屋的物业类型和建筑层数确定，把房屋的物业类型分成三类：住宅与非住宅商品房、房改房、预售商品房。不同的类型所需交纳的基金比例也不同。 2.2.3 维修基金的帐户设立与管理 为了集中管理，更好地使用维修基金，郑州市维修基金的帐户设立分为一级银行专户、二级银行帐户，而在基金中心则建立各小区分幢(也可分户)的明细台帐。 一级银行专户是由基金中心在指定银行开设的，各小区(包括院落)的维修基金统一交至该帐户。 二级银行帐户是由各小区业主委员会在银行开设的，是一种基金支用帐户，只在小区需要支用的基金被审批后才使用，基金中心将批准支用的金额直接划入该小区（业委会）二级银行帐户。 明细台帐是基金中心按幢管理各小区的维修基金而设立的，包括小区的缴存、支用和利息结算等明细帐。基金中心的重点工作之一就是对这些明细帐进行有效管理。 根据建设部213号文件精神，基金中心对这些明细台帐的管理采用“小区开户、按幢设帐、分户核算、基础数据，收集到户”的原则。 2.2.4基金的缴存模式 为使基金的顺利归集，郑州市维修基金目前采用预缴、首缴、续缴三种缴存方式。 预缴：是指商品房开发单位在进行商品房预售前，按规定到基金中心开户预缴维修基金的过程。一般规定在办理商品房预售许可证前，首先办理基金缴存手续。 首缴：是指业委会、公房出售单位或其它管理机构在出售房屋时，按照有关规定到基金中心开户缴存维修基金的过程。 续缴：是指当帐户上的维修基金余额不敷使用或动用了原始本金时再次缴存维修基金的过程，续缴的条件在开始使用系统时进行设置。 2.2.5基金的支用模式 (1) 基金支用条件 由于维修基金采用按幢收缴和按幢支用的原则，因此只有同时满足下面两个条件时，才允许支用维修基金。 ①按幢应缴基金的住户已全部缴纳维修基金(或达到一定的比例)时，该幢楼才能使用维修基金。②该幢楼的基金帐户上还有足够的维修基金余额。 小区的共用设施、设备的大修、更新与改造，以物业与设施设备的关系为准按幢分摊。 (2) 基金支用（划拨）过程 郑州市维修基金的支用按照图㈠的流程进行。 首先由各小区(包括院落)的业主委员会或单位提出维修基金的支用审请，说明待修共用部位、共用设施详细情况及预算金额。基金中心根据小区、幢的基金缴存情况和基金余额情况进行审批。支用申请批准后，一般情况下，由物业公司先垫支进行维修，特殊情况基金中心也可以按照工程进度预付维修款。 维修项目完工后，由业委会或其委托机构，到基金中心办理维修项目的决算手续。支用决算一般由工程验收审查、确定维修分摊方式、支用额确定与转帐等环节组成。 2.2.6基金的增值与余额结算 为加速基金增值，基金的三个构成部分：原始本金、增值本金、可用金可以分别按一年期、半年期、活期利率记息(记息利率可以自行灵活设定)，利息与余额按幢结算。在基金支用时，一般的大中修原则上只能动用可用金和增值本金，在特殊情况下，经过批准才可以动用原始本金。 分幢的每一笔缴存从银行结存之日起开始计息，结算日由基金中心设定。