@地产壹线-金域中央二期定位与营销建议.pptx

金域中央二期定位与营销建议;调控失控背景下2013年行业走势分析;目 录;;2010年以来,从首付比例提高到限贷、限购，政府调控频繁化、常态化，看2012年楼市怎么走的……;2009-2012年300个城市住宅和商办用地成交面积（单位：万平方米）;2009-2012年300个城市土地楼面均价及平均溢价率;地方政策闯关不断（2012年6-7月份） 公积金贷款政策已成为成功率最高的调整渠道（额度、利率） 甚至珠海等城市取消限购、限价;政策缓和，需求开始释放。经过16个月的政策强压，2012年下半年以来，由于地方政策逐渐缓和，住宅成交量稳健攀升……;2006-2012年全国商品房和住宅销售面积及销售额同比增速;企业业绩大幅增长。2013年1-4月，房地产企业销售业绩持续增长。;赚到钱了，投资升了。2012年下半年之后，随着市场环境的持续好转，全国投资增速企稳回升。;土地市场 见火爆。2013年1-4月，企业对市场预期乐观，土地市场投资热情高涨，溢价率上升。;;;投资商铺排在前三位的硬指标分别是：位置、交通、价格;你怎么看？;二、当地房地产宏观分析;2013年一季度济宁市房地产开发投资高速增长全市房地产市场建销两旺 2013年5月14日　 　 一季度，受全国性的房地产市场回暖、刚性需求逐步释放、宏观经济量化宽松、房地产企业加大促销力度等因素的共同影响，全市房地产开发投资高速增长，施工面积平稳扩大，商品房销售面积和商品房销售额大幅增长。数据显示，一季度全市房地产开发投资完成额45.9亿元，同比增长42%，商品房销售面积73.1万平方米，同比增长109.5%，济宁房地产市场呈现建销两旺的态势。 ;从全市房地产开发投资构成看，一季度，济宁住宅投资回落3.1个百分点，但商业营业用房投资同比增长达到103.2%。;2013年一季度济宁市房地产开发投资高速增长全市房地产市场建销两旺 2013年5月14日　 　 “国五条”政策对我市房地产市场的影响：2013年初中央加大房地产市场调控力度，出台新“国五条”政策，对济宁房地产市场的影响甚微。就今后山东省何时出台实施细则，对济宁的影响都不会太大。原因是济宁于2012年4月率先强制实施了有关二套房个税以差价的20%征收个税的地方政策。???就是说此次新“国五条”中关键的，也是社会普遍关注的个税征收条款，在目前山东省还没有明确出台实施细则的情况下，济宁已早于全省强制实施了近一年时间。“国五条 ”下一步如何实施，对于济宁房地产市场来讲都没有太大变化，虽然在个人二套房首付比例等方面有些许变化，但这对济宁整体房地产市场影响不大。 ;泗水路在何方;泗水县位于鲁中南，东临平邑县，南毗邹城市，西连曲阜市，北接新泰市，总面积1118.96平方公里。 泗水县位于环渤海经济圈，327国道、日东高速、兖石铁路横贯东西，244省道纵穿南北，城区西距京福高速和京沪高铁18公里。 全县人口62万，城区人口13.2万人。 2012年地方生产总值119.20亿元，同比增长12.1%。 县委、县政府制定了“西扩平原、北上南控”的城市发展方向，目前东部老城区诸多改造进行中，中部综合区基本形成，西部产业区建设已基本饱和，规划的“七纵五横一环”的主干路系统已形成。 自2003年以来9年的时间，城市建成区由8平方公里扩展为16平方公里，目前，城区到2030年达到40平方公里的新一轮规划正在修编。;山东138县市GDP分布图;2007-2012年泗水三大产业占比表;2008-2012年泗水第三产业、批零贸易业、房地产业增长率;1、福利房到房改房阶段? 城区在1994年以前，基本以单位福利性租赁公房和街村自建的私房为主，城区住宅房屋约2.2万余处，建筑面积200余万平方米。随着1994年、1996年两次房改，城区居民住房自有化率达到80%。?;4、第三轮旧城改造阶段? 2012年，房地产完成投资10.1亿元，同比下降26%。全县商品房销售面积28.55万平方米，同比下降21.92%。其中：住宅销售面积26.03万平方米，同比下降19.93％；商业营业用房销售面积2.22万平方米，同比下降25.66%；其他房屋销售面积0.30万平方米，同比下降71.88%。;10.1;980; ;相关风险分析与认识;;一、周边商业物业研究;大富豪超市：经营10年以上，绿景国际三期位置，档次中低，经营观念落后，年轻人认可度低，辐射老居民区，门口人流量进场购物少，有地段无人气，被华联超市分流，约8000㎡。;财富广场：10年，装修中等，一楼首饰、超市，二楼服饰区正搬迁至正合服饰， 3层家居， 4层家电，1万平。辐射绿景国际、金域中央、金泉广场、圣融庭院等，但容易被华联、苏果超市分流。;苏果超市：江苏品牌，与财富广场5年