慧谷广场项目可行性报告.doc

杭州经济技术开发区邻里商贸中心 开发与经营管理 理念报告 上海旭格投资发展有限公司 二○○四年二月 前 言 上海旭格投资公司是一家以为主，元化经营投资版图拓展到上海、等。　　 综述 在长三角区域经济高速发展的今天，在这个浙江省最大规模的大学城中，我们建设杭州经济技术开发区邻里商贸中心，创造一个下沙地区的标志性商业广场。 本项目名称： 杭州经济技术开发区邻里商贸中心 我们创导的理念——“邻里带动商贸，商贸服务邻里” 定位来源 根据周全的市场分析确定了我们的目标市场是——“以大学城为依托，以区域中心居住区为主体，导入社区商业服务” 根据分析我们确定了本项目的目标客户是——以大学生、教职员工为主流的，结合项目周边居住社区居民的消费群体 定位诠释 邻里商贸即是我们对杭州经济技术开发区、大学城区域经济的定位，在这里是知识的聚合，是学者的天地，他们有物质需要。中心即是我们对本项目的开发定位，我们创造广场，创造中心，融合、集中大部分的商贸功能，为慧谷服务，为在慧谷工作、学习、生活的人提供全面的学习、生活、工作配套功能。 我们提倡的理念——建立以“邻里商贸中心”为中心的消费生活方式，带动周边乃至整个开发区的消费生活圈，成为区域的商业中心标志。 经营理念 本项目位于杭州下沙经济开发区，是商贸街的重要组成。本项目为大型公建，总建筑面积62594.59M2，由四层裙房和A、B两座塔楼（分别为21层和18层）组成。商业建筑面积32838M2。根据其建筑设计方案，因其裙房在中部位置设有沉降缝兼抗震缝、伸缩缝，所以在规划经营业态时也必须要考虑要此重要特征。 根据我们的产品定位研究，商业用房的建筑规划布局，经营规划思路如下： 经营导入 开发商实力雄厚，经营理念科学、独到，获得经营商信任。已与易初莲花、麦当劳、肯德基、赛博数码广场等建立了初步意向，形成了战略统一商业联盟，将携手开发杭州下沙经济技术开发区的商业空白，建立繁荣商业机制，共同创造美好的前景生活，树立品牌形象。 产品改进建议 我们的开发经营理念是以现有的产品设计方案为基础的，在商业业态的规划中我们建议可以加入如下改进： 对于地下停车场可以采用双层停车设施。大型的商业中心，停车场也将是非常重要的部分，因本案规划的大型购物中心和数码广场的概念需要较大仓储空间，建议利用部分地下停车场空间作为大卖场和数码广场的仓储空间，而部分采用双层停车设施开拓停车位，解决停车需求。 在生活广场和超形态广场之间建立有机的联系空间，采用展示空间设计将其联为一个空间整体，使客户在两个空间中交叉却仍有一个大型商业空间整体的概念。 宏观市场分析 1.1“长三角”宏观市场分析 2003年，凭借集“黄金海岸”和“黄金水道”于一身的区域优势，长三角的经济发展成了中国最具吸引力的地区。对长江三角洲地区2003年经济总量的分析显示，以上海为龙头的长三角挺起了中国经济的脊梁。 1.1.1地区生产总值高速增长 据初步核算，2003年长江三角洲地区15城市实现地区生产总值突破2万亿元大关，达到22775亿元，比2002年增加了3650亿元。 2003年全国国内生产总值比上年增长9.1％，其中长三角地区生产总值占全国的比重进一步提升，由上年的18.7％上升到19.5％。从增长速度分析，长三角地区15个城市中最高增速为18％，最低的亦为11.8％，分别高于全国平均水平8.9和2.7个百分点。长三角已经成为拉动全国经济增长的重要贡献地区。 1.1.2 长江三角洲地区四大方阵 第一方阵：依旧是上海这个“超级巨人”，总量突破6000亿元； 第二方阵：包含超过2000亿元的苏州和杭州，以及超过1500亿元的无锡、宁波、南京等5个城市； 第三方阵：由绍兴、南通2个总量超跃千亿元的城市和常州、嘉兴2个超过800亿元的城市组成； 第四方阵：总量低于700亿元的扬州、镇江、泰州、湖州和舟山。 1.1.3长三角一体化的新动力 工业化、信息化以及服务产业与发展效率的进行，经济全球化的实现，显示 长江三角洲地区将成为主导中国未来经济发展的超大型都市圈之一。目前有两大动力正在推动“长三角”都市圈的加速形成：一个是正在建设的洋山深水港，可视为“长三角”基础设施建设的突破性进展；另一个就是2010年上海的世界博览会，它所带来的强劲人流、物流、信息流，将把“长三角”更好地串联起来。 1.1.4长三角地区一体化需要科技、信息、人才等资源主动接轨上海，依靠科技进步来加快发展已经逐渐成为融入长三角所形成的基本共识。大力推进的工业化、城市化、信息化、市场化进程，充分利用上海和长三角发达地区的科技、信息、人才等资源，进一步提升产业结构，提高经济的整体素质，增加企业的综合竞争力，实现可持续、跨越式发展。1.2杭州宏观市场分析 1.2.1杭州地理区位 杭州地处长江三角洲南翼，杭