郑州原财税高专地块市场定位及投资可行性分析.ppt

商业 定位依据 ●距离项目2公里以外分布有黄河路商圈、花园路国贸中心商圈、东风路商圈、天旺广场商圈、文化路北环商圈等，而项目位置尚无区域型生活商圈网点，区域性生活消费需求支撑； ●项目周边有27.4万人左右，青年消费、时尚消费需求旺盛。 产品定位 青年消费基地 时尚购物中心 价格定位 10000元/㎡ 11000元/㎡ 住宅 11000元/㎡ 35000元/㎡ 表单价 10000元/㎡ 公寓 25000-30000元/㎡ 商铺 实现均价 销售产品 ●土地稀缺性 本项目地块的稀缺性与周边教育资源的唯一性，将使本项目产品价格较周边其他项目同期价格高出20%左右； 目前项目周边在售商铺价格在2.5万元/㎡左右（如怡丰?新都汇）； 项目周边住宅销售价格在7000-8000元/㎡左右（如英地?天骄华庭 、正弘?蓝堡湾等）。 ●未来升值性 郑州房地产价格的上涨幅度平均为15%，且随着房价的增高，上涨的幅度会越来越大。 定价依据——本项目产品销售价格将高出周边楼盘当前价格35%左右 第四部分 项目开发初步建筑（产品）规划 目录 概念方案 学府臻地 学府臻地 概念方案 第五部分 项目开发财务及投资效益分析 目录 河南财税专科学校地块盈利预测比较 商业：3万元/㎡ 住宅：1万元/㎡ 车位：15万元/个 销售单价 43% 47% 利润率 3806元/㎡ 4032元/㎡ 单方利润 商业1.5万㎡ 住宅18.5万㎡ 车位1480个 开发面积 8804元/㎡ 8578元/㎡ 平均成本 销售均价 总利润 总投入 销售收入 地价款 12610元/㎡ 12610元/㎡ 7.6129亿元 17.6070亿元 25.22亿元 800万元/亩 8.0635亿元 17.1564亿元 25.22亿元 750万元/亩 * 【前言】 本地块是郑州市土地储备中心在2010年11月份即将正式挂牌的一块地，位于郑州市行政区核心地段，隶属于金水区，是河南财税高等专科学校现址所在地，位置优越，教育资源丰厚，占地56920平米，约合85亩。 第一部分 郑州市房地产概况 第二部分 项目地块状况 第三部分 项目开发初步定位 第四部分 项目开发初步建筑（产品）规划 第五部分 项目开发财务及投资效益分析 目录 第一部分 郑州市房地产概况 目录 中原城市群区域： 指郑州、开封、洛阳、许昌、新乡、平顶山、漯河、焦作、济源等9个城市的集合 中原城市群的城市体系基本架构为： 构建以郑州为中心、洛阳为副中心，其他省辖市为支撑，大中小城市相协调，功 能明晰、组合有序的城市体系。 中原城市群开发空间模式3大圈层： 以郑州为中心的都市圈(开封作为郑州都市圈的一个重要功能区)； 紧密联系圈(其他7个节点城市)； 辐射圈(接受城市群辐射带动作用的周边城市) 郑州市做为中原都市圈中心，其极强的辐射力及影响力将会吸引越来越多的外地人聚集到郑州！ 外地人购买郑州新开发住宅占总购买比例的 60%左右，大部分客户购房目的是为孩子的教育，而项目周边的稀缺教育资源使本项目极为适合开发教育地产。 郑州—中原城市群的中心 数据来源：郑州历年统计公报 郑州市2005-2009年GDP（亿元） 郑州市GDP连年保持10%以上的增长态势，表明郑州经济处于快速增长阶段，同时伴随人们收入水平和消费水平的不断提升，将不断衍生出新的物质、精神生活需求，对房地产的需求也不断提升。 预计郑州市的GDP在2年内将能突破4000亿元大关，研究表明，伴随GDP的增长，城市GDP达到4000亿时，房价将会将经历快速增长的发展时期。 郑州GDP、人均GDP 郑州市近五年人均GDP 郑州人均GDP按当前汇率计算约为6567.2美元，参照发达国家房地产一般发展周期，郑州市目前正处于房地产加速发展期。 63 62 64 64 68 消费占收入比重（%） 17117 （约合2194美元） 15732 13692 11822 10640 可支配性收入 （亿元） 10804 （约合1385美元） 9700 8716 7619 7223 消费性支出 （亿元） 2009 2008 2007 2006 2005 年份 居民收入与支出 郑州市近五年居民收入与支出状况 郑州市居民消费支出不断增长，消费水平及购买能力不断提高，有利于高档次商业地产项目的开发投资！ 数据来源：郑州统计公报 截止到2009年底：郑州总人口752.1万 郑州建成区常住人口已突破300万人大关，未来五年内城市常住人口将突破500万人，未来十年内城市常住人口将达到800万人，进入全国大城市行列，与之相配套的住宅、商业、酒店和公寓将迎来很好的投资期。 2009年末郑州市居民银行存款余额达2511.2亿元，环比增21.5%。居民存款数额巨大！ 郑州市净金融资