第四章篇 土地估价方法——成本法.pptVIP

第四章 成本法;第一节 成本法简述;一、成本法的概念;二、成本法的理论依据;三、成本法适用的范围和条件;㈡应用成本法的条件 1、自由竞争的市场 2、可以大量重复生产;四、不动产价格的构成;㈣投资利息 开发期间所产生的利息 ㈤销售税费 销售所发生的费用和税 ㈥开发利润 成本利润率、销售利润率;五、成本法的基本公式;㈡新建不动产（重置成本法） 不动产价格=土地取得成本+建筑物重新购建价格 建筑物价格=直接成本（开发成本）+间接成本（管理费、利息、税费）+正常利润 ㈢旧有不动产 不动产价格=土地取得成本+建筑物重新购建价格-建筑物折旧;第二节 成本逼近法;一、成本逼近法的概念;二、成本逼近法的计算公式;三、成本逼近法的适用范围;四、成本逼近法的估价程序;⑷征地税费 ①征地管理费（征地三费的1.5%～4%） ②征地劳务费（按各地方规定） ③耕地占用税（15～30元/m2） ④耕地开垦费（水田30～80元/m2，旱地20～50元/m2） 在估价过程，税费项目和标准的确定，应依据国家和地方的有关规定确定，应有明确的法律和文件依据。;2、城市房屋拆迁 ⑴拆迁补偿费 ⑵安置补助费 ⑶其它费用;㈡计算土地开发费用 1、土地开发费用项目 ⑴基础设施配套费 对于基础设施配套概括为：“三通一平”、“五通一平”和“七通一平”;⑵公共事业建设配套费用 这与项目大小、用地规模有关，各地情况不一，不统一规定，视各地实际情况而定 3、小区开发配套费 同公共事业建设配套费类似，各地根据用地情况确定合理的项目标准;2、土地开发程度的确定 ⑴应准确区分宗地内和宗地外的开发程度 ⑵宗地红线内外的开发程度不一致的情况 ①红线外开发程度比红线内低 ②红线外开发程度比红线内高 ③某种设施红线内有，红线外也有，但宗地内的设施并不是依赖于红线外的设施;㈢计算投资利息 1、原因 计算投资利息就是在评估土地时要考虑资金的时间价值。 在土地评估中，投资者贷款，需要向银行偿还贷款利息，利息应计入成本；投资者利用自有资金投入，等于将自己的银行存款取出，损失了利息，也属投入，也应计入成本;2、计算公式 ⑴单利=基数??利率×计息期 ⑵复利=基数×[（1+利率）计息期-1];3、计算参数的确定 ⑴土地取得费（含税费）的利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期 ⑵土地开发费利息以整个开发费为基数，计息期为开发期（或资金投入期）的一半 ⑶土地开发周期一般根据开发土地的面积规模和开发的难易程度确定 ⑷利率可选用评估期日的银行贷款利率;㈣计算投资利润 1、原因 投资的目的是为了获取相应的利润，作为投资的回报，对土地投资，当然也要获取相应的利润 2、计算公式 利润=基数×利润率;3、计算参数的确定 ⑴基数包括土地取得费（含税费）和土地开发费 ⑵确定利润率或投资回报率 投资回报率的确定通常考虑以下三方面因素： ①开发土地的利用类型 ②开发周期的长短 ③开发土地所处地区的政治经济环境;㈤计算土地增值收益 1、原因 ⑴农地转变为建设用地，新用途土地的收益将远高于原用途土地的收益 ⑵土地经投资开发后，变成了真正的城市建设用地，土地的性能发生变化了，提高了土地的经济价值，从而使土地收益能力增加。;2、计算公式 以土地取得、土地开发费、税费、利息、利润之和为成本价格，成本价格乘以土地增值收益率即为土地增值收益 土地增值收益=（土地取得+土地开发费+税费+利息+利润）×土地增值收益率;3、土地增值收益率的确定 土地增值收益率理论上等于“增值地租”占总地价的比例，或开发完成后的土地市场价格与成本价格的比例 一般在10%～35%左右;㈥计算、修正和确定估价结果 1、根据上述各步的计算结果，采用下列公式计算土地价格： 土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利润+土地增值收益;2、对结果进行修正 ⑴进行个别因素修正（同市场法） ⑵进行土地使用年期修正，年期修正公式为： K=1-1/(1+r)n 式中：K—年期修正系数； r—土地还原率； n—土地使用权年期。;⑶可出让土地的比率修正，计算公式为： 可出让土地的平均单价=土地总平均单价×（总土地面积÷可出让的土地面积）;五、成本逼近法的应用;第三节 重置成本法;一、建筑物重新购建价格; 重置价格又称重置成本，是指根据目前的人工与材料价格，利用目前的材料标准与设计，建造有与委估建筑物相同效用的建筑物所需花费的成本。 重建价格又称重建成本，是指根据目前的人工与材料价格，重新建造一幢在材料、工艺、式样上与委估建筑物完全相同的建筑物所需要的成本。;㈡建筑物重新购建价格的求取方法 1、单位比较法 单位比较法是通过调查相关的建筑成本手册或典型实例成本资料，找