2012年第四季度房地产市场季度分析报告.docVIP

目录 一、宏观经济运行分析 2 二、政策回顾与分析 3 (一)政策出台情况 3 (二)政策影响分析 4 三、 2012年四季度全国房地产市场运行分析 5 （一）房地产开发投资情况 5 （二）资金来源情况 6 （三）土地购置及完成开发情况 7 （五）销售面积及销售额增长情况 8 （六）广州商品房价格走势 8 四、分物业类型市场 9 （一）分类物业类型市场开发投资情况 9 （二）分类物业类型市场建设情况 9 （三）第四季度各类物业类型市场销售情况 11 五、 重点城市运行分析 12 （一）北京 12 （二）上海 15 六、当前房地产市场特征分析 17 （一）当前房地产市场的主要特征 17 七、发展趋势分析 18 （一）趋势分析 18 宏观经济运行分析 三季度以来,稳增长政策发挥的效力持续低于预期,是导致对冲经济下行风险不利的重要原因。两轮降息并未带动经济企稳,反而加剧了房地产市场的反弹,发改委近期的密集批复也并非是短期可以立竿见影的实质性政策刺激。 受外部环境恶化和国内宏观调控的影响，2012年以来中国经济继续减速。上半年全国完成GDP22.7万亿元，同比增长7.8%，增幅比去年同期回落了1.8个百分点。其中一、二、三季度当季分别增长8.1%、7.6%、7.7%。 2012年前三季度GDP增长率 在政策的集中出台和作用下，经济增长将小幅回升。 货币政策方面；今年以来不断稳中趋松，连续两次下调存准率和两次下调存贷款利率，货币金融环境总体较为宽松，货币供应量增长总体上趋于加快。 财政政策方面；基于经济不断放缓，尤其是4月之后经济超预期减速，政府强调把稳增长放在更加突出的位置，及时出台了节能型家电补贴政策，近期又出台了稳出口政策，加快了基础设施等项目的审批力度，各地投资热情再次被点燃。随着这些政策的出台和落实，经济将在今年四季度小幅回升，尽管回升的势头依然较弱。 1997-2012年中国宏观经济景气模型 根据影响经济增长的多种因素并结合宏观经济景气模型，预计2012年四季度中国GDP增长8.2%左右，比去年同期回落0.7个百分点，对比三季度回升0.5个百分点。全年经济增长8%左右，比2011年回落1.3个百分点。 2012年下半年全球经济运行的不稳定性、不确定性仍然较大。虽然在中国已经推出、欧洲即将推出、美国最后推出宽松货币政策的背景下，三季度的金融市场走势将处于动荡期。由于季节性因素，四季度则可能趋向小幅回升，或者维持震荡走势。 政策回顾与分析 政策出台情况 1、金融政策 2月6日，央行等部门联合发布《关于出口货物贸易人民币结算企业管理有关问题的通知》，明确参与出口货物贸易人民币结算的主体不再限于列入试点名单的企业，所有具有进出口经营资格的企业均可开展出口货物贸易人民币结算业务。 2月18日，央行决定从2012年2月24日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 4月14日，为顺应外汇市场发展的要求，增强人民币汇率双向浮动弹性，央行发布《中国人民银行公告》，决定自2012年4月16日起将银行间即期外汇市场人民币兑美元交易价浮动幅度由千分之五扩大至百分之一。 5月12日，央行决定从2012年5月18日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 6月7日，央行决定自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由3.5%下调到3.25%；一年期贷款基准利率由6.56%下调到6.31%。同时，调整金融机构存贷款利率浮动区间：将存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍；将贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍。 7月5日，央行决定自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。其中，金融机构一年期存款基准利率由3.25%下调到3%；一年期贷款基准利率由6.31%下调到6%。同时，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍。 9月17日，经国务院批准，央行、银监会、证监会、保监会、外管局共同编制的《金融业发展和改革“十二五”规划》公开发布。 2、房地产政策 2012年3月5日，温家宝总理在政府工作报告中指出“严格执行并逐步完善抑制投机，投资行需求的政策，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归”。 2012年5月18日，下达2012年中央补助廉租房保障专项资金105亿元。此项举措切实落实了政府关于建设廉租住房、保障性住房的惠民政策。 2012年7月21日，国土资源部和住房城乡建设部联合下发紧急通知，强调各地要采取措施坚决防止房价反弹，坚持房地产市场调控不放松。 2012年7月25日，召开的国务院常务会议提出，下半年要加快推进保障性住房建设、各类棚户区改造和农村危房改造，各级财政要按规定落实资金来源，切实加大资金投入，严格实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有