北京中关村不动产商会信息简报2012年第1期 2012-56页.docVIP

本 期 目 录 热点透视 全国用地价格增速深度回调 宅地环比零增长对比日本楼市 党报称中国无全国性泡沫北京副市长:今年房价调控目标是稳中有降政协委员建议放松限购 官方称政策不变2012年房企进军商业地产风声再起 表现抢眼投资向商业转移 西安高端写字楼成稀缺产品投资超过百亿 港资房企布局二三线商业地产一线城市租金普涨 未来商业地产泡沫将隐现保利静默两月后拿地全年签约732亿 北京甲级写字楼一年内租金狂飙 涨幅接近五成 北京中汇广场深陷产权纠纷的漩涡 从扩张到退出 房地产外资利用临调 地产大佬扎堆外滩地王 神秘“第三方”万达现身 地产商营销格局求变 2012北京商业地产或持续上涨 房企新一轮洗牌开始 三成或将出局 沪甲级写字楼租金猛涨跨 跨国企业追涨扩租 商业地产未火 说明房价下跌空间巨大 商住公寓与写字楼各领春秋 未来三年地产私募基金规模或达5000亿 美国房价一路惨跌 2012年到美国去买房 一线城市写字楼租金一年上涨三成 北京突出 亦庄将建130万平综合商务区 比肩国贸商圈 中关村海淀园为园区企业发放4亿元“年终奖” 行业分析 CBD写字楼市场现状与展望工业地产发展关键不在地价而在政策 经营之道 专家指出投资写字楼的“三四法则” 专家建言做商业地产不应盲目建设购物公园 热点透视 Top 【对比日本楼市 党报称中国无全国性泡沫】 作者简介：谢经荣，民盟成员，中国人民大学教授。现任全国工商联副主席、十一届全国人大财经委员会委员。主要从事土地经济、房地产金融方面的研究。 我国正处于快速发展期，居民生活水平的提高和城镇化的快速推进对房地产形成了巨大需求。近年来，我国房地产业发展较快，成为经济增长的重要动力。但一些城市房价上涨过快，超出了一般居民的购买能力，也给整个经济平稳较快发展埋下了风险隐患。这篇文章分析了最近20年国外发生的几次房地产泡沫的特点和治理的经验教训，具有一定启示意义。 ——编者 房地产泡沫是由房地产价格长期快速上涨导致的房地产市场交易价格远超其实际价值的现象。在过去20多年里，世界范围内出现了三次影响较大的房地产泡沫破灭，即1991年日本房地产泡沫破灭、1997年泰国等国家和地区房地产泡沫破灭和2007年同美国次贷危机相关的房地产泡沫破灭，对有关国家以至世界经济造成了巨大危害。 国外房地产泡沫的特点 房地产泡沫的产生、发展和破灭具有规律性：房地产泡沫发展过程具有暴涨、暴跌的特点；破灭时产生的影响大而恢复慢；房地产泡沫主要是区域性的。 日本房地产泡沫始于1983年。当时，日本国际经济地位上升，东京国际金融中心形成，众多国外大公司进入日本投资购买房地产，引起日本房地产价格飞速上涨，推动日本房地产泡沫形成。上世纪80年代前期，东京等大城市房地产价格每年上升30％左右，1987年、1988年两年商业房地产价格较上年分别上升40％、50％。泰国1988年—1992年房地产价格每年上升20%—30％，1992年—1997年每年上升40％。房地产价格长期快速上涨导致大量投资、贷款流向房地产行业，房地产市场成为财富的聚集地。日本房地产泡沫自1983年产生到1991年破灭，历时8年。泰国房地产泡沫自1988年产生到1997年破灭，历时9年多。房地产泡沫自产生到破灭，印度尼西亚历时8年，马来西亚历时约7年。当房地产泡沫膨胀到一定程度，遇到社会经济环境突然变化，就会迅速破灭，这一过程一般为1—2年。泡沫形成时房地产价格长期快速上涨和泡沫破灭时房地产价格暴跌，是房地产泡沫的重要特点。 房地产泡沫破灭造成的影响大、涉及面广，恢复困难、持续时间长。房地产泡沫破灭后，日本经济从1991年2月开始陷入萧条，历时长达32个月，随后的七八年一直停滞不前。房地产泡沫破灭导致大量企业倒闭，进而造成金融机构不良债权大幅度增加甚至倒闭，1995年3月日本金融机构不良债权额达40万亿日元。房地产价格、股价的缩水降低居民的消费欲望，日本1993年消费增长降为负值，严重影响经济发展。房地产泡沫破灭还影响企业投资积极性，造成失业增多，贫富差距扩大，整个社会信心长期不振。泰国房地产泡沫破灭造成曼谷办公楼空置率高达2/3，导致400亿美元的银行呆账，破坏泰国的银行业和金融体系，大量企业停产、倒闭，失业率大幅上升，引发了全面的经济危机。房地产泡沫破灭后形成的不良债权需要慢慢消化，居民信心需要慢慢恢复。为达到正常生产水平，日本用了10年时间，泰国等用了5年多时间。 房地产价格受国家经济、金融、税收等政策的影响，因而与国民经济有类似的周期性规律，但房地产市场是否出现泡沫主要取决于城市市场状况。日本发生房地产泡沫时，价格上涨过快的情况主要出现在大城市圈，特别是首都圈。泰国、印度尼西亚的房地产泡沫也局限在曼谷、雅加达等城市。所以说，房地产泡沫具有较强的区域性，它的产生主要同城市