1第一章物业设备设施控制及管理基础.pptVIP

第一章 物业设备设施管理基础;第一节 物业设备设施管理概述 第二节 物业设备设施管理的基本理论 第三节　物业设备设施管理的内容 第四节　物业设备设施管理机构和管理制度 ;■动脑筋 2012年10月，市民姚女士满心欢喜地购买了新房，入住不久就发现小区不少问题：小区路灯等公共设施受损得不到及时解决；小区水管多次破裂，频繁停水；小区多次发生入户盗窃案件，安防监控系统形同虚设；不少垃圾桶开裂了；地下车库产权不明晰等等。对此开发商与物业单位相互推诿。那么如果您遇到类似的问题该怎么办呢？;、物业设备设施的概念及构成 （一）物业设备设施的概念 物业是指已建成的具有特定使用功能并且投入使用的各类房屋、建筑物以及与之配套的设备、设施和附属场地等。 物业设备设施是建筑物附属设备设施的简称，包括室内设备与物业管辖范围内的室外设备与设施系统，是构成物业实体的重要组成部分。 （二）物业设备设施的构成 房屋设备设施是根据用户要求和不同的物业用途而设置的，因此，不同用途的房屋有不同用途的设备设施。例如，一般住宅中的房屋设备设施由水、电、气、卫、电梯、闭路电视等设备设施系统组成，而现代化综合写字楼、商厦等还要有空调、自动报警器、电信服务等设备设施系统。 ;二、物业设备设施管理 物业设备设施管理又称物业设备设施工程，是以设备设施的一生(（寿命周期，包括规划、购置、安装、调试、使用、维护、修理、改造、更新到报废）为对象，以提高设备设施综合效率、追求寿命周期费用经济性和实现物业管理企业生产经营目标为目的，运用现代科学技术、管理理论和管理方法对设备设施寿命周期的全过程，从技术、经济、管理等方面进行综合研究和管理。;三、物业设备设施管理的特点 （一）把物业设备设施的寿命周期作为研究对象，其中，寿命周期费用是评价设备设施管理的主要经济指标。 （二）突破传统做法，对物业设备设施进行工程技术、组织和财务经济等方面的综合管理。 （三）强调物业设备设施的可靠性和维修性设计。 （四）将系统论观点引入来研究物业设备???施一生的管理。 （五）重视设计、使用、维修中技术经济信息反馈的管理。;四、物业设备设施管理的目标 科学的物业设备设施管理是对设备设施从购置、安装、使用、维护保养、检查修理、更新改造直至报废的整个过程进行技术管理和经济管理，使设备设施始终可靠、安全、经济地运行，给人们的生活和工作创造舒适、方便、安全、快捷的环境，体现物业的使用价值和经济效益。物业设备设施管理的根本目标是：用好、管好、维护好、检修好、改造好现有设备设施，提高设备设施的利用率和完好率。;五、物业设备设施管理的发展趋势 随着社会的进步，物业设备设施的维修和管理总体向专业化、社会化、集中化、规范化的方向发展，具体体现以下几个方面： （一）早期介入 （二）注重节能管理 （三）物业设备设施管理成本增加 （四）管理专业化、社会化 （五）管理信息化、智能化、自动化 （六）集中化与规范化 ;（三）寿命周期费用的构成 物业设备设施寿命周期费用的构成主要有前期费用、购买费用、使用费用、维修费用和回收报废成本等。资料表明：前期费用占5％，购买费用占15％～25％，使用与维修费用占50％～65％，回收报废成本一般小于5％。由此可知，在全寿命周期费用中，使用与维修费用所占的比例最大。;二、设备设施的可靠性理论 物业设备设施的可靠性是指其无故障连续运转工作的性能，分为固有可靠性和使用可靠性。固有可靠性是由设计、生产工艺和制造决定的，使用可靠性则是与使用、环境以及可维修性有关。物业设备设施丧失规定的功能或技术性能即产生了故障。 研究物业设备设施的可靠性，就是研究如何防止、控制和消除设备出现的故障，保证物业设备设施的使用可靠性。;（一）可靠度与不可靠度 可靠度是指物业设备设施在正常使用、保养和维修的条件下，在其经济寿命期内完成规定功能的概率。 不可靠度则是指物业设备设施在上述情况下不能完成规定功能的概率。 可靠度与不可靠度均是时间的函数，两者相加之和等于1。 （二）故障率和故障密度 物业设备在t时间后的单位时间内发生故障的台数相对于t时间内还在工作的台数的百分比，称为该设备的故障率。即设备或部件在规定条件下、规定期限内发生故障的次数。 故障密度是指在单位时间内，发生故障的设备台数与总设备数之比。 故障率和故障密度越低，发生故障的设备数量就越少，物业设备设施发挥的功能就越大。;（三）故障分布规律 在正常的情况下，一台设备是否发生故障呈随机性，但是，每一台设备发生的故障却是有一定的规律性，而故障分