2010年11月南京部分城市综合体市调报告推荐.ppt

六、租金水平 临街、临窗商铺租金较高，由于石鼓路店的4、5层，汉中路店的4层均为独家经营，故租 金采取估算取值。 楼层 石鼓路店 汉中路店 1F 22-28元/㎡/天 中庭约10元/㎡/天 街铺15-25元/㎡/天 2F 12-18元/㎡/天 10-15元/㎡/天 3F 8-10元/㎡/天 5-8元/㎡/天 4F 　约6元/㎡/天 约5元/㎡/天 5F 　约5元/㎡/天 　4-4.5元/㎡/天 * 七、经验借鉴 1、观光电梯 由于三层以上乘坐电扶梯较难到达，环亚广场在建筑醒目位置增加了数部观光电梯，方便顾客由一层直达三四五层的大面积出租单位，既强调了三四五层商家的经营针对性，也使得入住商家的形象和顾客的消费水平都有所提高。 石鼓路店 汉中路店 * 2、外立面 整体风格较为统一，大量运用玻璃幕墙，增强通透感，并形成良好的展示 面，注重灯光效果的运用。 石鼓路店 汉中路店 * 未完待续… 本资料供商业管理中心内部参考使用，并在稍后做进一步的完善细化，也欢迎大家提供宝贵意见，包括资料修改、案例推荐等。 * THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS THANKS * 七、经验借鉴 1、规划是根本——聚集人气是规划的关键①一条运河，数倍提升物业价值 以负一层的运河为设计轴，弱化了楼层的价值差异；拷贝已在日本成功的项目，大胆在国内实践，形成真正的主题景观购物公园，与南京现有商业体形成明显的差异化优势。 　　 日本福冈博多运河城 案例 * ②中心舞台引入向心力概念，让客流自然进入，通过两个主入口一个中心点， 杜绝死角，从而拉动客流的均衡性，提高店铺曝光率，最终提升店铺的商业价值。 七、经验借鉴 * ③充分拓展户外空间，并强调易达性  　　 七、经验借鉴 户外空间的利用 大量运用 空中走廊 B2至地面入口的直达扶梯 4部购物扶梯 3部观光电梯 * 七、经验借鉴 2、创新商家组合——去主力店，增功能店在大家对万达模式趋之若鹜，为招到一个沃尔玛、家乐福等主力店而自鸣得意的时候，水游城却选择了”去主力店“这一做，取而代之以大量的特色功能店。在品牌的选择上，首次将ZARA、HM、优衣库等知名服装品牌，小南国、蕉叶等高端餐饮品牌引进南京，避免了”为主力店打工“这一表面风光的弊端，其开业以来的成功运营，为商业项目及其品牌的长期健康发展，树立了正面榜样。 　　 * 3、持续的品牌推广 经营两年来，水游城不仅在商品上满足一站式的要 求，还通过设施的空间、景观环境营造以及丰富多 彩的演出活动使消费者长时间滞留，并由此带来消 费。更重要的是经过常年不断的演出、不断更新空 间营造，一年365天给消费者都带来惊喜，使他们 能够习惯性地在这里形成长时间滞留和消费。 开业前，水游城在南京各大媒体做足了悬念感的形 象广告，成功营造出万人期待的市场效应，是商业 地产“一炮走红”的典范 视频广告 预告篇 视频广告 完整篇 * 4、灵活的经营模式 在项目运营前期，水游城还采用“风险公担、利益 共享”的招商手段，采取底租或提成两者“取高” 的模式运营，与商户形成双赢。 水游城采取“只租不售”的方式对外招商，不同业 态租金收取方式也各不相同。比如餐饮采取提成 制，物业费较低；而服装采取固定租金，物业费较 高。 * 5、高水平的运营团队 据悉，开发该项目的公司，已将“水游城”作为主打品牌， 在各地复制建设，形成自己风格的商业地产模式。 水游城从2003年开始就有意识引进日本运河城模式，并在 经营管理上也引进其管理团队进行顾问工作，在实际运营 中则自己组建整个经营团队。 历次活动回顾 盘锦水游城 天津水游城 * 江东门万达广场 ——一个时代的商业地产航母 * 一、基本资料 占地面积：39万㎡ 总建筑面积：约120万㎡ 其中，一站式购物中心：地下1层，地上4层，约27万㎡