商业功能城市综合体的投资、开发、管理、经营推荐.pptVIP

上海交通大学房地产总裁班 具商业功能城市综合体 的投资、开发、管理、经营 郑秉泽 崇邦集团总裁 2011.6.19 上海 商业功能 – 基本功能包括零售、餐饮、娱乐、康体、文化、休闲等设施。 定义 城市综合体 – 多功能、综合性的房地产开发项目。 投资 – 以资本金投入及以股东方身份参与项目的建设。 开发 – 以开发商的身份参与项目的建设。 定义 管理 – 包括项目的规划、设计、建造、招商及营运。 经营 – 个别业态的营运。 具商业功能的城市综合体已成为国内房产开发的主流。 综论 成功投资开发具商业功能城市综合体的前提，是一套完整的企业管理经营体系。 综论 企业文化 核心业务 经营模式 项目选址 开发理念 理念演绎 管理经营 崇邦的企业文化 企业使命 崇邦 ：以高水平和尊敬的态度 来美化我们的国家。 四个基本点 名利双收，力创多赢； 能人所未能，达人所未达； 首重审时度势，首忌志大才疏； 查找不足，居安思危。 崇邦的企业文化 两个层面 自助； 三条行动线 企业文化； 规章制度； 人才培训。 人助； ( 天助 )。 崇邦的企业文化 一条心 企业文化必须深入基层；因此，必须易懂、易明、易记，并须持之以恒。 崇邦的核心业务 在中国大陆投资开发具商业功能的 城市综合体。 原因 市场所需； 政府所要； 竞争较少； 功能互补； 风险较低。 崇邦的核心业务 六大挑战 成本高涨； 竞争激烈； 人才短缺； 品牌经营管理的单一化； 网上购物日趋流行； 资本市场的配合。 崇邦的经营模式 短期的资金流转与中长期的投资收益并重。 初期只租不卖； 招商策略 ： 商业（核心）部分 成熟期后可考虑出让部分股权, 但仍 保留管理权,致力与时俱进,不断增值。 （1） 品牌至上； （2） 品牌与租金并重； （3） 税收落地。 崇邦的经营模式 办公楼 / 住宅部分 预售期内整体或分单元出售。 外判专业管理，成熟期后可考虑出让部分股权。 酒店部分 崇邦的项目选址 总体要求 低起点，高增长； 详尽的市场调研最为重要。 规模 ：建筑总面积不小于20万平方米； 交通 ：靠近地铁站或交通枢纽； 熟地 ：无居民或单位动迁； 地价 ：以不高于总投资的1/3为宜。 基本要求 崇邦的开发理念 因地制宜； 因时制宜； 以人为本； 因地、时、人均为变数，故只有起点，没有终点，必须不断进步创新，以项目的差异性作为核心竞争力。 基本理念 崇邦的开发理念 大宁国际商业广场 – 上海老城厢的现代演绎。 金桥国际商业广场 – 花园里的商场，商场里的花园。 嘉亭荟城市生活广场 – 虚拟与实体购物环境的融合。 思南公馆 – 承先启后，继往开来。 开发理念的演绎 基本工具 – 文字、录像、展示厅、楼书、 公关(活动)、广告； – 关键是人才。 开发理念的演绎 金桥国际商业广场 – LOHAS (Love–情与爱，Originality–原与真， Health – 康与健，Art – 艺与术， Style – 品与味)；丰盛人生由此起。 大宁国际商业广场 – 大变样；多、大、新、齐； 活出丰采、协奏和谐。 开发理念的演绎 嘉亭荟城市生活广场 – 电脑图案、语言； Back to the Future (回到未来)。 思南公馆 – 上海历史文化的传承； 城市，让生活更美好的新体验。 崇邦的管理经营 理念 – 具商业功能城市综合体的投资开发，远超于传统的房地产开发范畴，开发商必须具备全面的管理经营系统和能力，方能成功。 指标 – 成功项目 = 100% (规划设计 = 20%；建造 = 20%；招商= 20%；项目竣工后的营运管理 = 40%)。 崇邦的管理经营 项目部(规划、设计、合约、采购、施工管理、成本预算/管理、品质保证)。 市务部(市场调研、租售、推广宣传)。 营运部(物业管理、维修保养、租户协调、客户关系、推广宣传)。 财务部(预算、融资、会计、出纳、成本控制)。 架构 人力资源及行政部(招聘、培训、人事