土地金融与税收-07土管 陆晓微.ppt

1 土地金融 1.1 前言 关注土地金融 1.2 土地金融概况 1.3 发达国家房地产金融概况 1.4 我国土地金融概况 农地金融 个人抵押贷款 住房公积金 住房抵押贷款证券化SPV 1.1 前言-关注土地金融 随着国家土地和房地产金融调控政策的不断调整,房地产企业不断进行融资渠道创新,资本规模急剧扩张,土地购置面积也越来越大,大开发商“囤地”足够开发27年----2007年9月18日广州日报 9月27日，中国人民银行、银监会发布通知明确，对已利用贷款购买住房、又申请第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。如何认定第二套住房，监管层定基调不定细则。政策出台后，第二套住房认定标准成为各界关注焦点。 1.1 前言-关注土地金融 2007年10月13日，中国人民银行宣布，将从今年10月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。由此普通存款类金融机构将执行13%的存款准备金率标准，这是央行今年以来第八次上调存款准备金率，市场普遍认为年内第六次加息信号越来越明显。 存款准备金率是指央行强制要求商业银行按照存款的一定比率保留流动性。此次上调准备金率可冻结银行体系资金超过1800亿，一定程度上缓解流动性过剩局面---2007年10月15日广州日报 1.1 前言-关注土地金融 2007博鳌地产论坛，聚焦国务院新出台的24号文，焦点话题有二 1.楼价高之罪魁：土地？市场？ “开发商拿地成功率低，成本高，势必将此成本计算到拿到的土地上”——华远集团董事长任志强 “供给市场化不足，需求市场化过剩”——经济学家，香港中文大学教授郎咸平 1.1 前言-关注土地金融 话题2.未来政策走向：平衡？减税？ 相关论点： “20年后我国将有5家房地产上市企业市值超过1万亿元，一旦房地产市场发生逆转，这些超速发展的企业将存在重大危机”——著名经济学家，北京师范大学经济研究中心主任钟伟 1.2 土地金融概论 1.2 土地金融概论 1.2.1 土地金融概念 土地金融是以土地为媒介而进行的货币与资金的融通活动，是通过各种信用方式、方法及工具，有效地组织和调剂土地领域中货币资金的活动。 1.2.2 土地金融的主要内容 包括发生在土地开发、利用、经营过程中的贷款、存款、投资、信托、租赁、抵押、贴现、保险、证券发行与交易，以及土地金融机构所办理的各类中间业务等信用活动。 1.2.3 土地金融的特性 1) 自偿性。土地能在开发经营中获得收益以抵偿资金收入，抵押贷款不影响债务人对土地的使用，即使债务人无力偿还债务，也可以通过司法机关拍卖抵押物，并从拍卖收益中得到补偿 2) 较强灵活性，土地金融机构可以通过贷款、投资、信托、租赁、基金、债务多种形式广泛吸收闲散资金用于土地开发和经营。 3) 较强政策性。土地金融往往成为政府推行一定土地政策和产业政策的重要工具。 4)一定的脆弱性。如农业土地贷款如遭受自然灾害则收回存在风险。 1.2.3 土地金融的特性 农地金融特点 在契约到期前，债权人不得要求债务人偿还，而债务人可在债务到期前随时偿还 债务占抵押物价值不能过大，应以土地收益剩余能够偿还为限，且偿还期限越长越好 利率低而不变 市地金融特点 能取得高额抵押贷款 资金回收较有保证 债务人能承担较高的利率 偿还期限不必过长，且可提前还款 1.2.4 土地金融主要业务内容 1.2.4 土地金融主要业务内容 1.2.4 土地金融主要业务内容 （3）土地投资业务  1.2.5 土地金融对房地产开发的促进作用 （1）地产业对金融业具有较强的依赖性，土地金融对土地开发具有特别重要的意义。 （2）土地资金活动的固定性和较强的自然增值性，也吸引金融机构乐于贷款或投资在土地上。 （3）土地金融与房产金融密不可分，房地产金融业与房地产业的依存度将日益提高。 1.3 发达国家房地产金融概况 1.3.1 发达国家住房金融机构 1.3.1 发达国家住房金融机构 （1）普通银行 普通银行包括联合股份银行、商业银行和储蓄存款银行。 大多数普通银行参与住房金融的方式是提供住房抵押贷款。普通银行拥有的住房贷款一般占国内资产的20%-30%。 在某些国家（法、意、日、瑞），银行是贷款的垄断者。农业信贷联盟是法国最大的单独购房贷款者。 1.3.1 发达国家住房金融机构 （2）储蓄银行 储蓄银行全部资金来自私人的储蓄存款，并为购买房地产提供资金。 在某些国家，如德国和法国，储蓄银行是庞大的组织，为他人和小企业提