贵州红果建材家居市场调查及项目商业定位报告(52页）.pptVIP

印象家居建材展示中心 第四部分??项目定位 一、案名定位 红果首个一站式家居建材卖场 二、商业定位 第四部分??项目定位 三 商业主题定位： 打造红果首个百货型家居建材示范中心，总经营面积达18000平米.集家具、建材、家装、家饰、装修设计、销售、展示为一体的家居建材展示中心。 四 商业档次定位： 经营商品定位中端，本着“名品进名店”原则，只要到印象家居建材展示中心，就能找到适合自己的家居建材名品。 五 商业经营模式定位： “市场化经营、商场化管理”，全新的体验式营销服务、星级购物环境及一站式家具建材购物，缩短消费者的采购时间。 六 、商业运作模式： 统一规划、统一招商、统一宣传、 统一经营、统一管理、统一服务。 七 、业态定位及规划： 一层：卫浴洁具、陶瓷、石材。 二层：墙纸、地板、门、楼梯、整体橱柜。 三层：灯饰、家具、家装公司、窗帘。 负一层：五金、木材、涂料、装饰装修材料。 面积划分策略 减少投资者的压力，并兼顾到经营商家用起来方便，考虑业态定位和 消费能力等因素。 一、二层将铺位划分为： 主通道周边铺面设置中层规模，在100—150平米之间； 其余次级通道旁的铺面设置为小零散铺面，面积在60—80平米之间； 三层铺位划分有两套方案 1、主通道周边铺面在300—500平米之间；次级通道旁的铺面在60—80平米 2、可暂不进行划分，预留家具大型卖场使用 注： 但所有铺面均是可拆分整合的，因此在某些地方需预留通道位置 第五部分 返租建议及政策 返租要点： 1、返租协议由九洲商业营运管理公司与小业主签订并执行。 2、把小业主分为若干小组，推选出业主代表。与九洲商业营运管理公司共同协商返租事宜。原则：个别意愿必须服从大多数权益。 3、制定返租计划 4、返租事宜由专人负责。 5、制定返租政策 返租统计表 层数 套内面积 建筑面积 返租数量 一层 3863.29㎡ 5311.12㎡ 154家 二层 300.21㎡ 452.46㎡ 10家 三层 633.74㎡ 1192.63㎡ 34家 合计 4797.24㎡ 6956.21㎡ 198家 商铺返租流程 整理商铺小业主资料。 推选出业主代表 签订委托事项。 业主代表与九洲商业营运管理公司协商返租事宜。 签订返租协议。 返租租金、租期、递增及免租期政策 返租租金： 一、二层按均价20元/每平米计算（按套内面积） 三层均价10元/每平米计算（按套内面积） 返租租期10年：第一期五年，第一、二年无递增，从第三年起逐年递增5%~8%;第二期五年，租金随行就市。 返租租金支付方式：季度末、年中、年底。 返租免租期：一年 第六部分 招商政策 租赁合同期限五年，大型商家租赁合同期另行确定 商户免租期一年（含装修期） 租金第一、二年无递增，从第三年起租金逐年递增5%~8% 租赁经营户缴纳租赁定金10000元/铺，商户缴纳租金时充抵租金 每户经营户缴纳合同保证金5000元---10000元 物业管理费标准、水电费标准另行确定 招商工作时间计划 1、7月初至8月14日招商启动期，广告宣传、商户报名。 2、7月1日至8月15日商户返租谈判签约。 3、8月16日至9月15日意向商户定金流程。定金合同 4、9月15日至12月15日商场一装。 5、10月10日至10月30日商户签订正式合同。 6、12月初商户进场装修。 7、2013年1月商场试营业。 招商策略 以大品牌商家带动小品牌商家，即大品牌商家优先。 品牌导入和品牌带动的原则。 招商启动时机得当，进度控制合理。 采用普遍撒网，重点突破的原则。 招商采用“先易后难”的原则。 招商过程中可以采用政策不均衡的原则。 特殊政策 优质品牌商家可以一家一策，由招商部门提供对象 映象家居建材展示中心招商工作时间表 4个招商阶段： 初步推广 全面推广 落实商户进驻 交付使用及试业开幕 7月初 7月底 8月初-9月底 12月-13年1月 第一阶段：筹备期/初步推广(7月初) 主要工作：招商准备工作 与大商户联系 制定《招商手册》《产品形象广告片》《 《招商政策》《业态规划图》《厂商档案表》《厂商入驻呈核表》； 第二阶段：展开期/全面推广(7月底) 主要工作： 联系客户 现场参观洽商 制造人潮建立信心 第三阶段： 落实商户进驻期(8月上旬-9月底） 主要工作： 执行商务谈判 落实意向商户签订合同 第四阶段：交付使用及试业开幕(12月-13年1月) 1、全面跟进工作，包括视察场地、洽谈租