苏州日本工业村项目定位建议 79p.pptVIP

日本的绿化不仅精致而且色彩丰富，在项目内尽量考虑日本常用植物来体现。 绿化 红枫 银杏 在大面积硬质广场中增加一些趣味的铺地，使街道和广场看起来不那么单调。 铺地 公共家具 座椅 公共家具 花坛 电话亭 植入之三：环保理念 日本的环保措施是举世闻名的，就这点而言不得不值得我们学习 垃圾分类 环保袋推广 借鉴到本项目中可以体现在以下方面： 回收到达使用年限的电子产品，经过一些处理做成别的商品再推向市场，就也是做资源回收再利用。可以采用以旧换新、旧机折价等措施吸引客户来次购买新产品。 鼓励使用绿色节能产品，此类产品可以有一定的优惠。 索尼智能绿色环保电视 类似的以旧换新广告 肆 经济测算与未来发展 80万/亩→土地价格：1200元/平米→楼面地价600元/平米 住宅用地溢价 130万/亩→土地价格：1950元/平米→楼面地价975元/平米 成本价： 市场价： 周边高层住宅价格5000-6000元/平米 20亩 容积率：2.0 转让溢价：1000万 开发收益约4000万元 住宅用地开发收益 14660 5500 销售收入 10660 4000 成本总计 1870 700 其他费用 4000 1500 利润 1330 500 基础设施费用 4800 1800 建设安装费用 1060 400 前期工程费用 1600 600 土地成本 总价（万元） 单价（元/㎡ ） 分项 建筑面积：26667㎡ 容积率：2.0 开发收益约4000万元（已含1000万元土地溢价） 酒店改装费用： 1500元/平米*4500平米=675万 卖场改装费用： 800元/平米*18000平米=1440万 展馆改装费用： 1000元/平米*3600平米=360万 餐饮娱乐改装费用： 1200元/平米*7200平米=864万 车位改装费用： 1.5万/个*180个+其他=360万 整体改建费用：4000万 改建费用 公共空间装修装饰：300万 立体车位，每个车位机械成本1.5万 日式风格的铺装和小品，广场的装修 由于要对面积进行分隔及厨卫的改造，成本稍高 要做出纯粹的日式风格，材料和装修成本较高 略高于一般卖场 日式特色酒店，在细节方面费用有所提高 酒店收入（100间标间出租给酒店公司经营）： 2元/平米/天*4500平米*365天=328万/年 卖场租金收入： 2.5元/平米/天*18000平米*365天=1642万/年 展馆租金收入： 1元/平米/天*3600平米*365天=131万/年 餐饮娱乐租金收入： 2.5元/平米/天*7200平米*365天=657万 停车位收入： 20元/天个*180个*365天=131万 一期厂房租金：350万/年 租金收入（正常经营） 租金收入：3135万/年 物业费收入：150万/年 配餐收入：100万/年 总收入：3715万/年 办公租金收入： 1.5元/平米/天*4500平米*365天=246万/年 运营成本（08年为例） 1年开支： 利息500万元 工资60万 税金180万 其它开支160万 物业200万元 总运营成本：1100万/年 综合分析 500万（利息）+600（运营成本）=1100 08年为例 运营 3735 2262 946 4000 合计 300 公共空间 131 0 0 360 1.5万/个 3600 停车位 657 330 0 864 1200 7200 餐饮娱乐 131 65 0 360 1000 3600 展馆 1642 821 0 1440 800 18000 卖场 246 246 246 4500 办公 328 200 100 675 1500 4500 酒店 250 350 350 350 17380 一期厂房 其他 第三年租金（万元） 第二年租金（万元） 第一年租 金（万元） 改造费 万元 改造成本 元/平米 面积 平米 投入 收入 4000万元 开发收益 1000万元 土地溢价 住宅 注：达到标准商业租金收益水平需要2-3年的市场培育。第一年采用免租的形式，第二年开始收取标准租金的一半，第三年市场成熟。 后续发展的可能性 现在的六栋厂房+一栋服务楼形成日本文化（消费）体验中心的一期。随着科技园的建设和周边的成熟。将其余的厂房逐渐收回改造，形成二期区域。 培育“异国文化（消费）体验中心”的市场，作为创意商业的一种类型，未来形成“连锁模式”。 以售卖全日本商品（日用品为主）为特色的“日本城”连锁店，分店已超过100家，在中国香港、旧金山、纽约、伦敦、菲律宾、印尼及马来西亚等国家地区均建立了海外特许店。 谢 谢 日本知名电器专卖案例——YODOBASHI（友都八喜）