西安丈八路钟表厂项目前期策划方案(140页).pptVIP

户型缺陷 7号楼南侧户型 8号楼南侧户型 7号楼、8号楼南侧户型卫生间为暗卫，无采光；后期销售过程中，较难销售，一定程度影响后期销售价格及销售速度；建议修改户型排布方式，尽量做到全明户型;7号楼、8号楼为二梯四户，面积为大于120㎡三室和小于大于90㎡二室。 7号楼、8号楼南侧户型存在暗卫现象，建议尽量 调整为全明户型；拉长开间，缩短进深。 开间 进深 参考户型 116.25㎡ 100.25㎡ 88.05㎡ 88.05㎡ 此平面户型图总建面392.6㎡，为二梯四户三种户型，户型全部做到全明户型，三室均为南北通透；三室面积控制在120㎡以下，二室面积控制在90㎡以下。 尽量做到每个户型每个功能区均能采光，做到 全明户型；保证合理的开间和进深尺度。 开间 进深 楼王户型 项目4#、5#为楼王，户型面积在150㎡，户型存在问题： 楼王面积150㎡，共192套，供应套数较多； 户型设计较传统，与市场同产品缺乏竞争力，客户的品味在转变，特别是改善型客户的要求不断提高； 户型没有亮点，没有入户花园、 转角观景阳台或飘窗等理念引入； 户型布局进深长，开间窄，不能发挥户型的最大舒适度、采光面要求。 楼王户型设计较多；缺乏超前理念，无入户花园、转角观景阳台等设计；户型进深长，开间窄，不能保证户型最大舒适度、采光面。 楼王参考1 把边户型，面积150㎡左右 中间户型，面积130㎡左右 把边户型：主要借鉴户型阳台、飘窗、入户花园设计方式及位置；做到多面观景、多个阳台、室内各功能区的舒适度等要求；客厅、餐厅面积合理； 中间户型：缩小面积，保证功能齐全性，保证客厅、卧室都有阳台、飘窗；保证主卧功能的舒适性和独立性；客厅和餐厅做到面积合理。 卧室 主卧 卧室 客厅 公卫 厨房 餐厅 入户花园 阳台 阳台 阳台 主卧 卧室 卧室 公卫 厨房 入户花园 餐厅 阳台 飘窗 飘窗 阳台 客厅 保证楼王的功能性、舒适度，建议把边设计为150㎡左右观景豪宅，中间为130㎡左右精致豪品住宅。 楼王参考1 150㎡ 120—130㎡ 150㎡左右户型特征为舒适型，配套有入户花园、客厅阳台、次卧飘窗、餐厅采光等优势；特别是主卧形成独立的空间，具有较大的多角度观景视野面； 120—130㎡户型特征为功能型设计，保证餐厅、客厅的南北通透性，客厅配置大角度观景阳台，保证动静分明效果，各功能的全明及卧室飘窗或阳台设计。 楼王参考3 150㎡ 120—130㎡ 楼王参考4 150㎡ 120—130㎡ 商业情况 商业 商业 商业 商业 商业 商业 2F 2F 3F 2F 2F 2F 项目商业以临街商铺为主，其中电子五路、丈八路、 电子西街部分沿线为2层，电子西街部分商铺为3层。 商业情况 电子五路/电子西街/丈八路部分商铺 丈八路商铺以此格局为主 项目商业大部分户型布局较好，主要分布于电子五路和电子西街沿线，户型格局为长方形，内部格局无承重墙或剪力墙阻隔； 项目南侧丈八路沿街商业格局较差，内部被承重墙或剪力墙分割难以布局，其进深较长 ，实用性较低。 丈八路商业，内部格局被承重墙及剪力墙分割为不规则商铺；且进深较长，开间较窄现象。 丈八路商业 18.5米 7米 3.5米 项目丈八路商业存在问题为进深长，开间小；开间最小3.5米，最大7米左右，进深为18.5米左右；商铺内部被承重墙分割为多个小房间，没有宽敞的空间，呈不规则形状。 丈八路部分商铺使用率不高，不能保证商铺具有较大的昭示面。 解决方案 丈八路临街商铺的解决方案主要有二种方案组成： 不调整方案 商铺格局不变，通过营销手法方式解决； 局部调整方案 商铺的局部调整，保证商业的使用率、进深、开间等关键要素。 不可调整方案 由于丈八路沿线商业为1、2层商业，商业上面有高层住宅，商铺内部承重墙及剪力墙不能任意拆除；针对丈八路沿线商业存在问题，提出解决方案： 1、在项目一期住宅开始销售时， 丈八路格局较差商铺尽早拿出来销售，预售商铺；在价格方面给予一定程度让利； 2、进行提前招商，选择为小区业主及周边居民提供基本生活需求，但对商业内部格局要求不高的行业 ；例如：美容美发、皮鞋美容店、干洗店、宠物店、足浴店、小超市、蛋糕店等。 丈八路商铺可通过提前预售、提前招商方式进行；提前预售要求一定程度让利；提前招商要求选择对内部格局要求不高的行业提早招商。 局部调整方案 住宅入口 电梯、楼梯间 大堂 信件室 丈八路商铺为2层，商铺存在两种问题： 受住宅入户、大堂、电梯及楼梯间、信件室调整，部分商铺进深回到合理范围； 部分商业进深没有办法进行局部调整，主要受承重墙、商铺二层楼梯等因素影响；但二层商铺可以打通为大空间，组成一拖二大面积商铺； 一层一拖二大面积商铺，中高档业态可为冷餐、美容美发、足浴、咖啡店等； 增加住宅入户