关于收入确认税务处理 .pptVIP

1、转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。  2、转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。 在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。 * 销售退回 财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知 财税[2003]16号 单位和个人提供营业税应税劳务、转让无形资产和销售不动产发生退款，凡该项退款已征收过营业税的，允许退还已征税款，也可以从纳税人以后的营业额中减除。 * 销售折扣 财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知 财税[2003]16号 单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中减除。 * 视同销售 《企业所得税处理办法》第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为： 取消开发产品转做固定资产 * （一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； （三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。 组成计税价格＝开发产品成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率） * 建筑装饰劳务收入 《营业税暂行条例实施细则》第七条 纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：　　（一）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；　　（二）财政部、国家税务总局规定的其他情形。 * 关于收入确认的税务处理 * 涉税收入的及支出 指开发企业将建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或预付房价款的阶段。 商品房预售 预售收入：预售过程中取得的定金、预收房款。 税金及附加：营业税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加 企业所得税 * 会计处理 “预收账款”科目 核算内容：按照合同规定收取的未完工开发产品预售收入；预收购房单位和个人的购房定金。 可按预收账款类别设置明细科目，如预售购房款、预收购房定金等 * 《房地产开发企业会计制度》规定 应在土地和商品房应经移交，已将发票结算账单提交买方作为房地产开发企业收入确认标准。 * 应收账款 银行存款 预收账款 经营收入 ① ② ③ * 税务处理 收入时间的确认： 收到预收款的当天。 收入金额的确认： 实际收到的预收款（营业税）；企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。（企业所得税）。 * 《营业税暂行条例实施细则》第二十五条　 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 * 《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号） 第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。 * 第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局，按下列规定进行确定： 　　（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。 　　（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%. 　　（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。 （四）属于经济适用房、限价房和危改房的（增加），不得低于3%. * 《企业所得税预缴问题的通知》 房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完