2006年苏州摩尔尚城报告终版汇.doc

目 录 第一部分：宏观环境分析 9 一、苏州城市概况 9 1、区域位置 9 2、区域交通 9 3、地理概况 10 3.1、面积 10 3.2、人口 10 4、苏州政治和文化 10 5、苏州区域规划 11 6、苏州经济发展 12 6.1、苏州市历年国内生产总值（GDP）纵向走势分析 12 6.2、苏州市历年全社会固定资产投资纵向走势分析 13 6.3、苏州市历年进出口总额纵向走势分析 14 7、苏州重大工程建设 15 7.1、苏州地铁规划 15 7.2、京沪高铁工程 16 7.3、沪宁城际轨道 16 8、苏州宏观环境总结 17 二、苏州园区概况 18 1、区域位置 18 1.1、地理位置 18 1.2、交通位置 18 1.3、园区行政分区 18 2、经济分析 19 2.1、产业结构 19 2.2、生产总值 19 3、人口分析 20 4、市区、园区居民收入对比 21 5、园区发展和规划分析 22 5.1、园区发展方向和定位 22 5.2、轨道交通规划 24 5.3、独墅湖隧道工程规划 24 5.4、其他规划配套 25 三、2006年政策分析 26 1、政策细则 26 1.1、地产预售收入所得税上调5% 26 1.2、国土部发布正式文本：开发商囤积土地将被限制 27 1.3、央行房贷基准利率上调 29 1.4、国六条调控房市 30 1.5、九部委出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》 31 1.6、8.1土地新政 33 1.7、8.1二手房新政 34 1.8、2006年8月19日，央行上调人民币存贷款基准利率各0.27个百分点 35 第二部分：房地产市场分析 36 一、苏州房地产发展现状及走势 36 1、市场结构 36 2、苏州房地产市场供应分析 37 3、苏州房地产市场需求分析 38 4、苏州市场特点概述 39 4.1、环古城区 40 4.2、园区 41 4.3、新区 42 4.4、吴中区 43 4.5、相城区 44 5、苏州房地产市场走势研判 45 二、园区房地产市场分析 47 1、湖西市场分析 47 1.1、区域市场描述 47 1.2、个案分布情况 48 1.3、市场指标综合分析 49 2、湖东市场分析 56 2.1、区域市场描述 56 2.2区域地块分析 57 2.3、个案分布 59 2.4、市场指标综合分析 61 3、湖东与湖西房地产市场总结 67 4、园区乡镇板块房地产市场分析 68 4.1、房地产市场概述 68 4.2、市场供应分析 68 4.3、市场需求分析 69 4.4、区域楼盘一览 71 4.5、区域价格分析 73 4.6、市场和土地总结与未来预测 74 三、唯亭房地产市场分析 77 1、唯亭简介 77 1.1、镇区概况 77 1.2、地理位置 78 1.3、交通条件 78 1.4、经济发展 79 1.5、镇区规划 80 2、唯亭镇住宅市场分析 81 2.1、唯亭镇住宅市场综述 81 2.2、唯亭镇住宅供应分析 82 2.3、唯亭镇住宅需求分析 83 2.4、唯亭住宅价格分析 84 四、唯亭客源特性分析 85 1、唯亭客源类型分析 85 1.1、唯亭镇人口配比 86 1.2、镇区工厂人口配比 87 1.3、区域客源总结 88 2、唯亭客源特性分析 89 2.1、唯亭个体户分析 89 2.1.1、唯亭个体户特性分析 89 2.1.2、唯亭个体户购房需求分析 93 2.1.3、唯亭个体户特性总结 100 2.2、唯亭事业单位职员分析 101 2.2.1、唯亭事业单位职员特性分析 101 2.2.2、唯亭事业单位职员购房需求分析 105 2.2.3、唯亭事业单位职员特性总结 113 2.3、政府官员 114 2.3.1、政府官员特性分析 114 2.3.2、政府官员购房需求分析 116 2.3.3、政府官员特性总结 120 2.4、务农 121 2.4.1、务农特性分析 121 2.4.2、务农购房需求分析 123 2.4.3、务农特性总结 126 2.5、唯亭企业分析 127 2.5.1、唯亭企业特性分析 127 2.5.2、唯亭企业职员购房需求分析 131 2.5.3、唯亭企业特性总结 137 2.6、跨塘和胜浦企业特性分析 137 2.7、唯亭区域客源总结 138 五、唯亭商业市场分析 139 1、唯亭镇商业市场综述 139 2、唯亭镇商业供应分析 139 3、唯亭镇商业需求分析 141 4、唯亭镇区商业价格分析 141 第三部分：项目分析及定位 142 一、项目概况 142 二、项目的SWOT分析 143 三、项目定位 145 1、发展战略定位 145 2、客源定位 147 2.1、目标客源锁定 147 2.2、客源特征分析 148 2.3、客源结构 152 3、市场定位 154 4、区域定位