上海住房保障体系及发展思路研究报告汇.docVIP

上海住房保障体系及发展思路研究 上海住房保障的发展道路是不平坦的，在共和国最初成立的三十年历程中，限制了私有住房投资和房屋交换，采用了国家（政府）包办的形式解决城市居民的住房问题。上海城市居民住房问题成为最大的社会问题和经济发展问题。 国内外的历史实践证明，单纯依靠政府实行住房保障都是失败的。 在改革开放的年代，上海在全国率先实行了住房投资体制、城市建设体制、土地制度和住房制度的改革，走出了一条城市居民改善住房条件最好最快的发展之路。但在商品化和产业化的发展过程中，上海将原先的系统内住房保障建设的体制放弃了，将上海经济适用房的开发建设和分配体系放弃了，又由于市场住房销售和租赁价格的高起造成了一大批人买不起房、租不起房，产生了住房体制改革过程中的新矛盾、新问题。 国务院从2003年起连续四年对我国房地产产业实行宏观调控，着力解决房地产投资增长过猛、商品住房价格上升过快、商品住房供应结构不合理和房地产交易市场秩序混乱的问题。房地产调控政策目前正在上海逐步落实，并取得了一定程度的明显效果。 我们从上述背景出发，力图通过考察国内外解决住房问题的实践经验和上海住房制度改革的发展道路，坚定上海住房制度改革的方向，探寻可以借鉴的基本做法；通过对上海住房保障体系发展现状的具体分析，寻找上海住房保障实施过程中的问题结症，摸索新时期条件下上海住房保障的出路和具体办法；通过上海人口、收入水平、商品房市场供应和价格的预测，尝试认识上海住房保障的目标范围、具体措施和时间节点，从而对上海住房保障体系及发展提出若干可供选择的对策思路。 一、上海住房保障体系现状述评 1、上海住房保障发展历史回顾 建国五十多年来，上海住房保障工作基本上可以分为以下几个历史时期： 第一时期（1953-1979年） 政府作为住房投资主体，以直接分配住房的方式优先解决居住困难户，在这期间，先后共计解决了45.45万户居住困难户的住房。 第二时期（1980-1986年） 国家、地方、企事业单位分别投资，按自建自分的原则归口分配。企事业单位逐步作为住房投资主体，在分配中接受政府住房政策的引导，把居住困难程度作为分房各项因素的主要因素之一考虑。这期间共解决了23.62万户居住困难户的住房。 第三时期（1987-2000年） 上海住房保障工作进入了一个新的时期，最主要的工作是进行住房和土地制度改革，同时集中全市的行政资源进行大规模的住房解困工作。历时十二年，上海解决住房特别困难家庭共110891户，受益群众达50多万人。上海公积金制度的建立为上海市民解决住房问题提供了新的推力和制度保障。1991年上海市政府颁发的《上海住房制度改革实施方案》和1991年上海市政府颁布的《关于进一步深化本市城镇住房制度改革的若干意见》，成为两个最重要的解决上海住房问题的指导性文件。 第四时期（2001-2006年） 上海进行了内销房并轨和内外销房并轨，将解决市民住房问题的主渠道纳入到市场化、商品化的轨道上。上海房地产三级市场得到了较好联动，一手房的购买和二手房的交易是上海市民解决住房问题的主要途径。由于这一时期商品住宅价格上升较快，上海住房保障的问题又凸现出来，成为政府和市民关注的热点问题。中央从2003年起，连续四年对全国房地产实行宏观调控。特别在去年和今年，连续进行了两轮组合拳式的房地产行政和经济调控，对上海市房地产的未来发展和上海市解决住房保障问题发挥了重大作用。 2006年10月，在上海市政府发布《上海市住房建设规划（2006—2010年）》，描绘出十一五期间上海住房建设的蓝图1993年10月上海推出了85幢5760套成套独用公有住房进行出售试点。上海市直管公房大规模地按照房改方案推行公房出售是在1994年，当年市政府批转《关于出售公有住房的暂行办法》。在出售公有住房的同时，制定了《关于售房归集资金管理和使用的规定》，将售房归集资金划分为两块，一块用于建立三项维修基金，另一块是净归集资金。系统单位净归集资金归产权人所有，郊县直管公房净归集资金全部留给各县，专用于住房建设和旧房改造。截止2004年底，本市共出售公有住房163.81万套，建筑面积8846万平方米，占可售公房总量的85%左右。出售公房的基准价格随着时间推移，逐步抬升。 上海出售自住公房给市民，其价格远远低于一个家庭6－8年的总收入。而买入自住公房的市民，将房屋在市场上转售时，其价格又远远高于买入时的价格。应该说，凡是买入自住公房的居民，都是分享到上海改革和发展的红利的，也都在今后改善住房条件时，奠定了再次购房的基本经济条件。在遇到市场商品住房价格大幅上涨的时期，都具备了较强的抗市场价格波动风险的能力。 按照上海在1995年继续推进住房制度改革的方案，可以按成本价向中、低收入职工家庭出售公有住房。新房的成本价，按住房的征地和拆迁补偿费、勘察设