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东营胜大花园配套商业策划报告 前 言 胜大商业街是由胜大置业开发的3万平米商业地产项目，隶属大型居住项目“胜大花园”配套。由于在2008年春节后项目首批分割好的铺位即将开始预售，因此必需对邻近项目——伟浩，进行详细调研，并对本项目进行全面规划，方可保障预期销售目标实际。 本报告分析研究思路如下： 2008年1月18日 目 录 一、分析伟浩 …………………………………………………… 3 二、商铺定位建议 …………………………………………………… 11 业态定位 …………………………………………………… 11 客户定位 …………………………………………………… 12 运营理念 …………………………………………………… 12 业态划分 …………………………………………………… 13 企划定位 …………………………………………………… 15 三、整体营销布署 …………………………………………………… 17 整体战略 …………………………………………………… 17 开盘旺场 …………………………………………………… 19 推售进程表 …………………………………………………… 20 四、营销工作重点 …………………………………………………… 21 1、开盘前准备 …………………………………………………… 21 2、销售各阶段 …………………………………………………… 30 开盘引爆期 …………………………………………………… 31 二次引爆期 …………………………………………………… 35 三次引爆期 …………………………………………………… 39 五、企划表现 …………………………………………………… 41 六、附六个区商铺具体分割 一、分析伟浩： 产品分析（户型分布情况）： 分类 单套 面积 比例 分类 108-150 150-193 200以上 1R 138 11,361.30 41% 1,784.59 7,916.55 1,660.17 2R 138 11,361.30 41% 1,784.59 7,916.55 1,660.17 3R 58 4,906.36 18% 　 　 4,906.36 　 334 27,628.95 　 　 　 　 自然型 套数 面积 比例 一二层联体 80 12,911.87 47% 三层联体 58 14,717.08 53% 　 138 27,628.95 　 分割后(实际销售用方案) 套数 面积 比例 一二层联体 119 19,402.26 70% 三层联体 19 8,226.69 30% 　 138 27,628.95 　 合计 总面积 内街 面积 外街 面积 底价 单价 底价总价 表价单价 表价总价 套数 333# (A区) 4284.04 　 4284.04 4,355 18,655,450 4,489 19,232,423 19 331# (B) 4226.8 　 4226.8 4,411 18,643,655 4,547 19,220,263 19 327# (C) 3982.58 　 3982.58 4,778 19,028,420 4,926 19,616,928 20 325# (D) 4415.16 2242.04 1883.93 4,999 9,417,076 5,153 9,708,325 9 304# (E区) 3622.94 　 3622.94 4,395 15,924,480 4,531 16,416,989 23 302# (F) 3695.09 　 3695.09 4,223 15,606,160 4,354 16,088,825 19 298# (G) 3735.18 　 3735.18 4,577 17,094,098 4,718 17,622,782 20 296# (H) 4281.36 1699.29 2198.39 4,561 10,026,465 4,702 10,336,561 9 323# (I区) 1623.37 1623.37 　 　 　 　 　 294# (J区) 1273.48 1273.48 　 　 　 　 　 35140 　 27628.95 4,502 124,395,804 4,642 128,243,096 138 4906.36 14719.08 17.76% 53.27%