丽晶营销报告2汇.doc

丽晶·国际营销报告 上篇：丽晶国际市场部分 一、宏观市场 南京房地产2002年概括 2002年南京房地产市场总体趋向供销两旺的状态，无论是一级市场的土地供应还是二级市场新盘的开发量都呈增长态势，虽然如此但南京市场的土地价格也因此受到了极大的鼓舞而增值，同时，南京房地产市场单位销售价格走势呈现持续的增长态势，每年以约300~500元/㎡左右上涨。当前的开发热点主要集中在河西和江宁地区，此外，城东地区在南京的房地产市场有着一席不可取代的地位，因此也对市场有一定的吸引力。河西板块由于配套设施较为成熟，城市副中心的发展定位以及随后的大规模的市政改造将使河西在一段时间内继续保持热度。而江宁板块由于占很大优势的低价、较好的自然地理因素以及较高的景观规划水平，也在市场中占有较大的份额。 南京房地产政策导向 2002年房地产市场的有效需求仍处于持续的增长状态，初步分析有以下几点因素支撑：首先2002年南京进行了大规模的城市和道路改造，货币化拆迁较大，这是住宅消费事实在在的需求；其二、今年货币化分房加快运行，部分单位补贴已逐步发放到位；其三、因房地产二、三级市场联动而带来的卖旧买新，以小换大的新增需求在不断激增；其四、房地产买卖、租凭各类税收政策的优化，刺激了消费者置业投资的欲望，促进房屋销售量的增加。未来即在2003年部分政策仍然会继续执行，除了个人购房税收这块存在一定的变数，因为其他城市均已普遍调高了契税税率来延缓房地产发展速度，避免过多的地产泡沫产生。 南京房地产发展趋势 在南京房地产不断趋于成熟化的基础上，房地产品牌，规模建设更加重要，市场消费需求的多样化促使开发商走向细分市场。另一方面，大规模的开发企业大多尝试将不同产品类型进行从新规划，加以整合，使产品获得更广泛的消费群体的肯定，2002年消费者对所购物业的要求越来越高，单纯的地段或价位在购买决定中所起的作用在逐渐减弱，人们更加注重区域的整体规划、交通的便捷顺畅、配套设施的成熟、完善程度，健康材料技术的运用、投资的潜在价值等因素。 南京房地产2003年预测 2003年我国将针对各地的房地产业普遍出现的泡沫现象，可能出台相应的政策搞好安居实用房而挤出地产行业中的泡沫，因此将出现全国性（特别是东部和中西部）房价将小幅回落，2004年降幅将更大。估计今后两三年内，房价将呈温和回落态势，这是挤泡沫所必需的过程。而受此政策面的影响，南京的楼市房价也会出现一定的波动，但南京尚无消息称要市府干预指导建造安居房，而土地进入市场公开拍卖后，南京的土地潜力被众多南方地产商看好，土地拍卖价格也连创新高，土地成本的增加使得许多房产无降价空间；从民众的需求来看，仍有人持币等待和入市购买的人群呈对半分，购房需求随着收入和生活水平的提高还在不断放大，因此南京房地产市场近年内“崩盘”可能性也不存在。因此，个案的价格走势仍看项目的操盘水平。 二、微观市场 所谓“酒店式公寓”是目前全国范围内流行的一种针对较年轻有高学历、高收入消费群的客户推出的一种小面积的可商可住的服务型公寓，这种公寓通常引进酒店式的管理模式为客户提供一种舒适、方便、快捷的生活方式，满足这部分人群对个人立业成家和对时间自由分配的愿望。“酒店式公寓”应该是单身公寓中的一种比较特殊的形式，属于高端产品。而我们所推的丽晶国际商务行馆本身就是高级酒店式公寓的一种变形。 南京酒店式单身公寓出现的时间相对北京、上海、广州等城市较晚，总体来说尚处于萌芽时期，因此，我们在研究南京市场这类产品时也将南京一些具有代表性的小户型的物业计入其内。这些小户型的物业是南京酒店式公寓的前身，都应该属于单身公寓，因此，将这类物业与真正的酒店式物业比较，有助于帮助我们认识微观市场——单身公寓市场，对酒店式公寓的未来发展前景把握的更准确。 南京小户型物业一览表 楼盘名称 区属 建面（M2） 售价 （元/M2） 类型 备注 电话 名仕嘉园（凤凰花园城3期） 鼓楼 40.7 3730起售 高层 （22层） 期房，5月开盘，全是西、北向。 6501881 6528011 49.3 高于3730，待定 高层 金源·太古城 鼓楼 47 4500（均价毛坯） 小高层 （9层） 03年下半年交、24小时热水 8811111 65 圣淘沙·花城 鼓楼 50 4200（均价毛坯） 小高层 售完 鑫园·森林海 白下 68 3700左右 小高层 期房，登记阶段 4598948 新世界中心 玄武 72 5300起售 高层 2003.7交付 5018897 南方花园 江宁 60.64 3F2550 4F2480 多层 2003.10交付（余几套） 2230440 4207180 70.79 2100左右 多层 售完 太阳城 栖霞 79 2500~2800 多层 20