世纪新都商业街总体销售推广方案汇.ppt

一、项目定性分析 1．开发理念 —改造传统商业形态，打造安徽全新商业模式； —整合政府、社会强势资源，全面提升当地营商 环境； —搭建一个能带动当地商业经济发展的商业平台； —创造经济价值与社会价值的双重实现。 四、目标客户群体定位 1．购买群体 ——本地个体经营者（约占40%） ——本地政府公务员（约占25%） ——巢湖周边少数富裕群体（约占25%） ——外地有实力的投资者（约占10%） 四、目标客户群体定位 2．经营群体 —零售品牌、餐饮/娱乐机构； —生产厂家、品牌专卖； —特许加盟商、经销商及代理商； —个体经营者； —有行业经验的专业市场经营者； 五、总体销售策略 1.销售模式 五、总体销售策略 2．市场开发 —必须以“外延内展、外压内挤”的市开发形式 来完成总体销售目标； —采用深入纵深、横向铺开的市场开发策略，以开发 本地市场为主线，并逐渐培育周边市场，运用阶段 性的销售攻势开发外地市场； —市场开发步骤 市区及周边乡镇 市属四县 周边城市 （第一市场） （第二市场） （第三市场） 五、总体销售策略 3．销售手段 —常规性形象及促销广告宣传 ； —主题式促销活动； —旧业主社会关系网推广（关系营销）； —周边地区巡回展示。 五、总体销售策略 4.促销手段 —提供3~5年返租回报 —住宅业主购铺额外折扣优惠 —旧业主介绍新买家奖励 —购铺业主抽奖送大礼 以上促销手段将根据不同的销售阶段组合使用， 以获得最佳的促销效果. 五、总体销售策略 5．招商控制 —首期招商、经营必须成功，以此逐渐把区域良 好的营商、投资氛围培养起来； —利用各阶段的招商效应及大型商户进驻的利好 因素带动销售。 五、总体销售策略 6．推广/销售节奏控制 —首期销售必须取得圆满成功，以及各期 商业街的前期开售必须取得良好的销售 成绩，使项目的整个销售阶段具备连贯 性，各期销售节奏张驰得当，形成良性 的循环体系； —各期商业街的推售须结合招商进度确定 最佳的销售时机。 五、总体销售策略 7.销售阶段划分 第一阶段：04年6—9月 推售目标：一、二期商业街 第二阶段：04年10月—05年8月 推售目标：中央广场区域及步行街 第三阶段：05年5月—05年12月 推售目标：三中路、世纪大道、远洲路商业街 五、总体销售策略 8.品牌形象/价值渗透 —整个销售推广过程中要由此而终体现项目品 牌、开发企业品牌的价值和文化内涵； —通过多种渠道和多种形式强化品牌形象/价 值； 六、价格制定及定价策略 1.总体均价制定 a.确定影响价格的决定因素与权数 —地段（占45%） —整合营销力（占15%） —市场因数 （占15%） —发展商投入（占15%） —项目自身条件（占10%） 六、价格制定及定价策略 1.总体均价制定 b.定价方法 市场比较法 对比项目： 金码头城 巢湖大市场 六、价格制定及定价策略 1.总体均价制定 根据本项目与金码头城和巢湖大市场对比所得，金码头城和巢湖大市场的认知价格系数分别为0.85和1.03，由此可得出比较价格： 与金码头城商铺相比 X1=金码头城首层商铺均价×认知价格系数 =5713 × 0.97 =4856元/m2 与巢湖大市场商铺相比 X2=巢湖大市场首层商铺均价×认知价格系数 ? =4000 × 1.03 =4120元/m2 六、价格制定及定价策略 1.总体均价制定 与金码头城商铺相比 X3=金码头城二层商铺均价×认知价格系数 =4200×0.85 =3570元/m2 与巢湖大市场商铺相比 X4=巢湖大市场二层商铺均价×认知价格系数 ? =2100× 1.03 =2163元/m2 六、价格制定及定价策略 1.总体均价制定 本项目首层均价评定（采用算术平均数计算） 本项目首层均价=（ X1+ X2）÷2 ?