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“ 3 T ”营销攻略 ——创展国际项目营销策划报告 2007-5-28  前言 “3T”营销 —— 特别的市场、特殊的产品和特色的营销 本案标的物业属于写字楼商务建筑，此类物业在哈尔滨还处于非常初级的市场阶段，是一个很特别的房地产营销领域。 而本案所涉及的物业，无论从建筑形式还是功能，都与写字楼规范化的成熟产品有所不同，属于一个很特殊的房地产产品。 在此条件下，产品的营销也必须具有极强的针对性。 虽然，我们的特殊带来一些困惑，也因此出现一定的难度。但同时，具有挑战性的目标，也使得我们必须尽可能消化这些特殊性，以一种“另辟蹊径、特立独行”的手法去演绎我们的产品，让它成为哈尔滨房地产写字楼市场独具特色的营销案例。  第一章 从今天到明天 ——哈尔滨写字楼市场分析 写字楼市场的演变 办公物业的分类 写字楼是从事生产、经营、咨询、服务等管理人员办公的场所，它属于生产经营资料的范畴。 从办公楼宇物业形态的发展变化过程来看，可分如下阶段： 传统办公楼（第一代写字楼） 特点：立足于自然通风和采光，以小空间为单位，排列组合而成。这一类办公楼起始于底层或多层砖混结构，具有较小的开间和进深尺寸，如：3.6—4.0米的开间、5—8米的进深等。层高一般也在3.6米以下。 建筑向高处发展以后，产生了钢筋混凝土的框架结构，但是使用空间仍按传统的模式，仍属于传统办公楼的一种。 传统办公室的优点：私密性强，工作者可自行控制工作环境(照明、开窗、家具布置等)。 传统办公室的不足之处：空间利用率低，缺乏灵活性。 第二代写字楼 特点：大空间高层塔楼。 这种模式的积极意义是追求实效。消极之处是机器化的办公环境，非人性化的工作方式。 智能化办公楼（第三代写字楼） 20世纪1970-1980年代，随着信息时代的到来，世界上出现了一批举世公认的智能建筑，其中绝大部分是办公楼；20世纪1990年代，我国开始建成少量的智能建筑。如上海的金茂大厦。 智能化办公楼发展迅速，继3A之后，又推出5A概念，智能建筑已成为 21世纪办公建筑发展的趋势。 第四代写字楼 所谓第四代写字楼，在第三代的功能基础上，强调以客户需求为中心，旨在提供低成本高效率的商务平台，提倡人性化的沟通与交流，注重办公空间对企业文化和员工素质的培养和提高，引导智能化向国际水准看齐，强化绿色环保办公理念，提供更多舒适共享交流空间，从而达到国际化商务办公的标准。 “国际化商务软环境”是国际上近期流行的一种写字楼模式（5O模式），人性化的合理商务办公环境使企业员工更有归属感。办公环境的人性化创意与运用，旨在萌发和调动人们自身创意的潜能，激发商务人士的工作积极性与主动性。从而唤醒人们对于目前工作的思考和探索，同时也是生命质量以及生活质量的一种体现。 例如：讲求共享空间的设计，宽敞的大堂，在办公区域外设置公共休息区，休息区中设置沙发，可供员工休息、喝咖啡、饮茶，实现着公司与公司之间、员工与员工之间地良性沟通。同时健身休闲等必要配套也是人性化的合理商务办公环境的重要体现。运动休闲中心的设立，可以包括桑拿洗浴、多项健身器材、小型竞技性体育场所与设施，体现出一种人性化的合理的商务办公环境。 而从办公楼宇自身的品质类别来看，可分为如下四类： 第一类，为近期设计建造的智能化办公楼。这类大楼一般立面新颖，气派壮观，内部布局比较合理，讲究功能到位，智能化功能达到3A以上，设备设施比较豪华，特别在安保、通讯、计算机网络等方面考虑较为周全。 第二类，近年投入营运的现代化办公大楼。这类大楼装有中央空调及保安、消防设备，各类设施比较先进，物业管理比较到位，智能化功能在3A或3A以下，部分大楼为公寓办公楼设计，功能布局不尽合理。 第三类，是不带中央空调的办公大楼。这类大楼设备一般，尤其在通讯、设施的配置上与目前的互联网通讯有一定差距，且内部布局大多采用公寓式布局。 第四类，是厂房或其它用途物业改建的办公用房，内部设施比较简易。 从以上办公用房物业形态以及自身品质的演化看，经历了从低级、中级到高级，从落后、比较落后到先进的过程。而就现阶段而言，办公物业由于品质档次、规模档次、智能化程度、配套服务、管理水平存在的差异而在办公物业市场上形成了高档、中档、低档物业的供应结构