新化县湘中金源商埠商业项目招商方案汇.docVIP

湘中·金源商埠　招商方案 目 录 第一部分?? 招商目的……………………………………………………3第二部分?? 项目简介……………………………………………………3第三部分?? 市场分析……………………………………………………4第四部分?? 竞争分析……………………………………………………4第五部分?? 商铺产品与服务……………………………………………5第六部分?? 招商定位……………………………………………………7第七部分?? 招商区域……………………………………………………8第八部分?? 招商对象……………………………………………………8第九部分?? 招商策略……………………………………………………8第十部分?? 招商阶段划分………………………………………………11第十一部分 招商方式……………………………………………………11第十二部分 招商时间安排及实施………………………………………12第十三部分 租金付款方式………………………………………………13第十四部分 招商费用预算………………………………………………13 前? 言通常所说的招商，是针对商场经营户进行的一种租赁推广，往往是在商业物业成为现房（或准现房）阶段着手，因为经营户把场地作为生产工具，相当关注其使用价值，只有在商业物业可以投入使用时，他们才会对物业产生更直接、更迫切的需求，其即租即用的介入特点，决定了他们不会在物业的推广销售之初（期房时），谈及租赁的具体事项。就“湘中?金源商埠”项目实际情况而言，前期招商是一种行销方式，即在此工作中接触商业物业的终端客户，于访谈时传播产品概念，深刻了解他们的使用情况，从而检测产品品质、校正产品定位。一个完整的招商方案应该具备“健全计划、订好政策、选准渠道、提炼主张、强化执行”五大环节。否则，一“招”失误，满盘皆输。唯有如此，招商才能落地，产品方能顺利进入下一阶段。保障招商五大环节顺利实施的 “4P+M”招商模式是目前国际上较为流行的一种运作方法。招商4P+M包括：招商计划（Plan）、招商政策（Policy）、招商渠道（Place） 、招商促进(Promotion)、招商管理（Mnangement）。招商实质卖的是一个商业机会或商业计划。告诉商家带来何种价值（招商计划）；带来多少价值（招商政策）；通过什么推荐渠道（招商渠道）；如何告诉商家（招商传播）；如何有效执行价值交换（招商管理）。招商4P主要指招商策略；M主要指招商策略执行，只有将5项统一起来才是个完整的招商方案。即：　1、制定一个计划——招商计划? M’plan；2、订好一套政策——招商政策? M’policy；3、选准一组渠道——招商渠道? M’place；4、提炼一个主张——招商促进? M’promotion；5、强化一个执行——招商管理? M’Management。因此，根据新化县实际的市场状况与商业分布现状，再结合天华南路项目的规划布局与工程进度，我们在招商4P+M营销策划思路的基础上制订了“湘中?金源商埠”项目招商方案。 一、招商目的和其它许多大型商业物业在推广之初即进行主力店招商一样，“湘中?金源商埠”的招商工作具有两个目的：一是提前告知客户产品信息，使其产生印象，形成一定的市场阻隔效应，起到锁定目标的作用；二是通过与主力店互动洽商，并把此过程作为推广题材加工炒作，造势鼓动真正的购买者，扫除顾虑、树立信心，更早更快下单。由此可见，“湘中?金源商埠”的招商意义已远远超出招商本身的原有效果。它对于扩大项目知名度，培养物业美誉度有更好的影响。 二、项目简介新化县旧城天华南路，与新化火车站相隔50米，规划总建设面积30万㎡。一期开发建设面积22万㎡，营销面积14.38万㎡，其中住宅约5.9万㎡、商铺8.48万㎡，招商面积8.48万㎡。改建的天华南路将成为新化未来主要的景观大道，改造后全长1190米。项目一期总投资 2.3亿元，规划设计成五个功能区，即从天华南路广场向南依次为前区、商住区、中心绿岛广场休闲区、商贸区和桥头广场公共设施，是2007年度新化县政府市政重点建设工程之一。 三、市场分析1、市场状况：“湘中?金源商埠”项目商业市场体量较大，销售会有一定的阻力。天华南路、天华中路上集中了新化县2/3的大型商业物业。其中日盛商都、新化温州商业广场、新化商贸中心等几大密集的专业商场同在相隔不足一条商业线上。一些规模不大的小商业门面更是无以计数，其他多数以小商铺单一的经营形式存在，综合型商城有其发展的空间和市场吸引力。2、目标客户⑴中小型经营商家：主要针对本地商家和个体经营散户。⑵大型商业机构：国内知名大型商场、连锁超市等。⑶国内外品牌代理：国内外品牌连锁店、经销商等。⑷大中型餐饮、娱乐机构