房地产定价模拟(花园洋房).docxVIP

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2018-04-30 发布于浙江
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房地产定价模拟(花园洋房).docx

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房地产定价模拟(花园洋房)

凯旋城（住宅）价格模拟编制：广大地产机构日期：2016年12月11一、模拟方式根据项目价格策略的制定仍从定量、定性二个方面综合的综合考量，定量、定性考量仍按2016年12月9日由伊莱特设计单位所提供的1-2号地块总规划图（方案1）所确定的指标实施，模拟方式如下：1、考察什邡市场洋房竞品盛世豪庭的数据，通过类比价值算术平均法+有效需求成本加价法确定洋房均价。2、在具体单位定价模拟过程中，使用加权点数定价法，根据面积、朝向视野、楼栋别、楼层差等得出结论。朝向差价：南北座向较贵，东西座向较便宜楼层差价:一、三、四楼较贵，二、五、六、七较便宜。视野差价：视野较佳，景观较佳为贵，面临墙巷或采光较暗者，即使同一栋楼，同一楼层，也较便宜.二、产品分类及基准均价1、现金流产品：基准均价3600元/㎡左右2、中端产品：基准均价3700元/㎡左右3、高端产品：基准均价3900元/㎡左右具体测算如下：1、现金流产品测算现金流产品　1栋朝向差0100面积（㎡）总价（元）均价（元/㎡）楼层差楼层项目0102　　　1007F面积160160320　　单　　总价576000592000　1168000　206F面积112.72112.72225.44　　单　　总价396774408046　804821　405F面积112.72112.72225.44　　单　　总价399029410301　809330　304F面积112.72112.72225.44　　单　　总价397902409174　807075　303F面积112.72112.72225.44　　单　　总价397902409174　807075　02F面积112.72112.72225.44　　单　　总价394520405792　800312　1801F面积112.72112.72225.44　　单　　总价414810426082　840891　花园面6460375043610单　　总价7000070000　140000　　6177504现金流产品　　销售基价3550　面积（㎡）总价（元）均价（元/㎡）　2、3栋朝向差0100　　　楼层差楼层项目0102　　　100　　7F面积160160320　　单　　总价576000592000　1168000　20　　6F面积112.72112.72225.44　　单　　总价402410413682　816093　40　　5F面积112.72112.72225.44　　单　　总价404665415937　820602　30　　4F面积112.72112.72225.44　　单　　总价403538414810　818347　30　　3F面积112.72112.72225.44　　单　　总价403538414810　818347　0　　2F面积112.72112.72225.44　　单　　总价400156411428　811584　180　　1F面积112.72112.72225.44　　单　　总价420446431718　852163　花园　面6461051363650　　单　　　　总价7000070000　140000　6245136　现金流产品　销售基价3450　面积（㎡）总价（元）均价（元/㎡）　2、3栋朝向差0100　　　楼层差楼层项目0102　　　1007F面积160160320　　　　单　　　　总价576000592000　1168000　206F面积112.72112.72225.44　　　　单　　　　总价391138402410　793549　405F面积112.72112.72225.44　　　　单　　　　总价393393404665　798058　304F面积112.72112.72225.44　　　　单　　　　总价392266403538　795803　303F面积112.72112.72225.44　　　　单　　　　总价392266403538　795803　02F面积112.72112.72225.44　　　　单　　　　总价388884400156　789040　1801F面积112.72112.72225.44　　　　单　　　　总价409174