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滨江丽景整合营销企划方案 第一部分 市场概述 一、项目背景 1、项目概述 （1）项目名称：大自然·滨江丽景 （2）工程地点：温州市永嘉县上塘镇越江大桥北侧B#地块。 （3）楼盘位置：滨江丽景正位于环城西路与望江路的交叉口，上塘镇的东大门。项目东临美丽的楠溪江，视野宽广，风景绝佳；项目北临环城路，交通便利，地理位置十分优越，居住和商业价值极具潜力。 （4）规划建筑用途：商住。1～3层商业，4层架空，5～29层住宅。建成后将成上塘的标志性建筑，并成为上塘的第一大高楼。 （5）主要经济技术指标： 1 用地面积 6623.00 ㎡ 总建筑面积 21828(未计地下室) ㎡ 15666.3 ㎡ 6030 ㎡ 131.3 ㎡ 4211.7 ㎡ 容积率 3.276 　 4 建筑密度 31.55 % 5 绿化率 30.45 % 6 建筑层数 29 层 7 总户数 88 户 2、区位分析及区位房产形势 温州市概况 温州市地处浙江东南沿海南端，是一处有1600年历史的文化名城，下辖3区、2市、6县，全市陆地面积11784平方公里，海域面积11000平方公里，总人口750万，其中市区人口200万。 改革开放以来，温州经济和社会发展取得很大成就。从1978年到2003年，社会商品零售总额从5.1亿元增加到523亿元，年均递增21％；农村居民人均纯收入从113.5元增加到5548元，年均递增17％；城市居民人均可支配收入从1981年的422.6元，增加到2003年的16035元，年均递增16％，收入水平在全国33个直辖市、副省级城市、经济特区和沿海开放城市中排第三。 “温州模式”是全国知名的区域经济特色。 “温州模式”体现在几个方面：民营经济、集群经济、以轻工业为主的经济、两头在外的经济、走出去的经济。这些模式给温州带来了巨大的经济效益和社会效益。 民营经济机制灵活，个体和非公经济的企业占到全市工业企业总数的98.8％，在温州经济舞台上显示出举足轻重的地位。区域性的集群经济，以其社会化分工和专业化协作的产业体系，形成了温州企业的群体规模，使产品具有成本优势、价格优势和竞争优势，从而成就了“中国鞋都”、“中国电气之都”、“东方第一纽扣市场”等一批全国甚至全世界知名的生产基地。这些产品基本上都是轻工业产品，温州的轻工业产品占了全国现有100多类中的50类，皮鞋、钱包、服装等产品更是远销欧美市场。不光是产品，温州商人的足迹也遍布全国和世界各地。他们为温州产品构筑了庞大的市场网络，带动了温州本土经济的发展，同时，也为温州积累了雄厚的资金，每年年底外地汇回温州的资金有上百个亿。 温州市房地产开发建设从八十年代初开始，经历了几个发展周期，市场趋理性成熟。2004年，全市房地产投资141.62亿元，占全社会投资比重为27.8%。 温州房地产行业具有先发性，房地产开发投资成为固定资产投资的重要组成部分,拉动投资增长的主要力量。1998年以后，我国房地产开发业经历了改革开放以来的第二个发展周期。从1998年到2003年，温州房地产开发投资由39.09亿元增加到134.93亿元，增长了2.5倍，平均年增长率达到 28.1%；同期全社会固定资产投资由201.2亿元增加到448.6亿元，增长了1.2倍，年平均增长速度为17.4%。房地产开发投资占全社会投资的比重分别由1998年的19.4%提高到2003年的30.1%。房地产开发投资占全社会投资的比重历年来是全省最高的，占限额以上投资比重高于杭州、宁波、嘉兴、绍兴、台州五城市10-20多个百分点。这表明，温州市房地产开发投资已经成为影响固定资产投资规模和速度的一个重要因素。今年上半年在宏观调控下的关键时刻，房地产开发投资仍然呈上升趋势，新开工面积快速增长，施工规模温和放大，房屋竣工面积与商品房屋销售同步上升。 不过，国家宏观调控政策对温州市房地产市场产生了重大的影响，2004年国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，以及加强房地产市场引导和调控的八条措施等一系列调控措施政策，部分购房者短期持币待购处于观望状态，并且房价开始呈现下降态势。 下面我们将根据一组图表对温州的楼市做一个简单分析： 图例·销售价格对比表 图例·普通住宅和非普通住宅需求对比表： 这组图例显示：　1949年~2003年54年之间住宅总量19.6万套，非普通住宅(以最近温州住宅建筑面积144平方米以下为普通住宅，144平方米以上为非普通住宅的标准，以下所指相同)总量2.8万套，占14%；普通住宅总量16.8万套，占86%。 2004年住宅总量为3600套，非普通住宅为2600套，占70%；普通住宅为1000套，占30%。 　对比以上两组数据，不难看出2004年非普通