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迎宾路综合楼营销方案 前 言： 作为滨海新城·南湖花园最后一块土地上的建筑物，该综合楼可谓集各点于一身。从项目外观上来说，该综合楼是整个项目的重要形象点所在；从公司品牌上来说，它又是我司在滨海历经几年时间的最后品牌见证；从公司经济上来说，它也是整个南湖花园项目的最后利益点所在。因此，无论是任何时间、情况下，公司操作者及执行者都必须慎重考虑。 第一部分：项 目 分 析 一、当前市场状况 1、宏观市场：商铺做为一种特殊的产品形态，最为吸引消费者眼球的即是其潜在的升值点，而升值的决定因素又往往取决于政府的规划或周边的发展情况。因此不会有单个商铺的升值，只有在一个范围内所有商铺的同时上涨。而这些又往往需要经过时间的历练。 2、总体概括：站在宏观的角度上来看：当前商铺市场的情况是老城区商铺上涨升值的空间已达一定高度，弹性幅度短时间内不会太大；而本案周边新城区的发展还未达到一定高度，人流量及人气的积存都还未到其最终发展高度的一半。 3、销售情况：处于老城区的银厦广场已基本销售完毕，部分价位已突破10000元/平方米；而处于新城区的碧水绿都、华德、宏拓包括本案自身在前期商铺的销售过程中即使在价位不高的情况下也都十分不畅。 4、原因分析：造成前期各大房产商铺销售不畅的原因与销售方式或营销手法无关，根本原因有三点，一是商铺自身位置处于新区，人气不足，消费者看不到做生意的硬件因素；二来这与滨海投资消费者过少有关，就目前来说，投资在滨海才刚刚起步，并未达到一定高度；三是新城区整体的商铺市场氛围还没有形成，这直接导致众多消费者持币待购，抱着看看再说的思想观念。 二、产品概况 位 置：本项目沿迎宾路边侧，南湖以东、410邮局以西，马路对面为天海元大酒店。 交 通：迎宾路与人民路交叉点以西，距滨海县高速入口约1.5公里。 建筑层数：5层+半地下车库 建筑面积：一、五建筑面积12778.2㎡；半地下车库面积：3304.9㎡ 建筑类别： 东组团：1-3F通体大厅，4-5F公寓式办公； 中组团：1-3F通体大厅，4-5F公寓式办公； 西组团：1-2F通体大厅，3-5F宾馆用房。 结构类型：框架结构+柱网（8米×8米） 房屋高度：21.15米 土地性质/年限：综合/50年 车库情况：共计地下车库65个，组成分段为22+21+22。 电梯情况：两侧各有一观光电梯，内亦有自动扶梯。 层高/进深： 车库：2.9米/24米 1 F：5.1米/24米 2 F：4.2米/24米 3 F：3.2米/17.5米 4-5F：3.2米/12.3米 三、SWOT分析 S-----优 势： 1、该综合楼距迎宾路前边距达30米左右，即提升综合楼档次，又便于停放车辆； 2、交通较为便利，除门前迎宾主道外，另距高速公路入口仅1.5公里左右； 3、处于政府办公楼、天海元大酒店，天由大厦、滨海信用联社等几大标志性建筑物中心地带，连续辐射度较高； 4、处于政府新区边沿地带，但500米范围内集中了南湖花园、新时代乐园，华德名人苑，碧水绿都等各大房产开发项目，未来人气方面无后顾之忧； 5、不管市场口碑好坏程度如何，毕竟新城·南湖花园案名已在滨海有一定的知名度，后期无论是广告的投入上还是销售上都可以少费力气。 W-----劣势： 1、目前该综合楼辐射范围内人气不足，周边人居环境未达到一定高度； 2、处于滨海城区边沿地带，项目周边城市配套及软、硬件等环境较差； 3、该综合楼体量较小，销售时所面对和追逐的目标客户群体较少； 4、因周边环境、地理位置所限，该综合楼用途及经营角度十分有限； 5、其他楼盘商业项目或推或已终止，而我司该综合楼在该时间点上推出，在某种意义上来说无疑又成了第一个“吃螃蟹”的人。 O-----威胁： 1、对面的天海元大酒店及东侧的天由大厦对本案来说都是销售扩展上的威胁； 2、如销售速度跟不上，而其他楼盘随之也力推其商业，就等于他们站在我们的肩膀上在价格、策略、市场成熟度上击败我们。 S-----机会： 1、而同时上述威胁中所提到的两建筑物在本案周边商业圈的形成上也占是重要组成部分，因此，其是威胁的同时又成为本案吸引各商家眼球的融入点； 2、滨海的民俗，逐渐生温、发展的娱乐业，外地投资者的大量增加等对本案的销售、发展来说都是突破点的增加； 3、滨海新城区的逐渐形成，本案周边配套的完善也在一定程度上增加销售机会； 四、产品定位 简单分析可知，单个组团约5000方，即使按3000元/平方米计算，也需要约1500万左右。这个数字对滨海客户来说，无论是投资还是自用的可行性都不是很大。如要整体组团式销售则必须从外招商引进客户。而客观来说，目前滨海县的发展势头及潜力还不足于大量吸引此类大客户，即使有所吸引也多以实业为主，象此类大额投资而用