【2018年整理】大同家园物业管理方案.doc

天马行空官方博客：/tmxk_docin ；QQ:1318241189；QQ群：175569632 目 录 一、物业概况与物业管理特点…………………………………02 二、质量管理目标和采用的管理方式…………………………03 三、管理服务内容及标准………………………………………06 四、物质配备计划………………………………………………20 五、管理人员配备………………………………………………21 六、管理规章制度………………………………………………23 七、档案建立与管理的设立……………………………………27 八、物业管理经费收支测算……………………………………33 九、经营管理服务的新思路……………………………………36 十、其 他………………………………………………………39 第一章 物业概况与物业管理特点 一、物业基本概况 “大同家园”位于漳州市芗城区延安北路延伸段，漳华路与南坑路交汇处。由漳州天泉房地产开发有限公司开发建设。 规划占地面积21212.5平方米,总建筑面积63661平方米，由4幢多层住宅和3幢小高层住宅组成，共有466户。其中多层住宅面积34172平方米；小高层住宅面积13952平方米；商业面积5000平方米，容积率2.61，绿化率35.4%。 主要公共配套设施、设备有：高低压配电系统、变频供水系统、高压供水系统、消防系统、安防系统、监控中心、发电机组、地下停车场、架空层泛会所等。 二、物业的特点及管理措施 特点之一：属于高尚住宅区，协调处理好业主需求的差异并提供个性化服务。 管理措施：我们在深入了解现场情况的基础上，加强与业主及开发商的沟通协调，结合我司管理模式，制订科学合理、切实可行有针对性的日常运作管理方案，确保服务质量，并有效运作。以公共性服务为基础，满足业主的基本服务需要，注重开展专项服务、有偿服务及个性化服务。 特点之二：项目所处位置及其周边环境所限，治安工作较难管理，因此安全防范任务负担较大，治安的好坏是业主衡量管理绩效的关键。 管理措施：我们在现场勘查、实地规划定位的基础上，结合在其它项目管理取得的经验，从实际情况出发，确立治安管理以“强化专业、人防为主、全面防范”的整体治安管理防范思路，灵活运用各种手段，实现全封闭式管理。加强与辖区居委会、派出所配合，制定有针对性的各种预防性措施，加强动态管理。营造良好的居家环境，让用户过的安心、舒心。 特点之三：物业投入使用已两年多，其设施、设备进入阶段性维护期，业主已全部装修入住，日常管理工作相对稳定。 管理措施：随着业主居家生活的不断需求，充分利用项目自身条件，在加强日常管理的同时，着眼于细节服务的完善。对于公共设施设备由我司专业技术人员做好维修养护工作，确保正常运行，延长其使有寿命，维护业主的共同利益。 第二章 质量管理目标和采用的管理方式 一、质量管理目标： (一)总体管理目标： “大同家园”管理项目在符合参评条件的情况下： 1、二年内评上市级优秀物业管理项目。 2、三年内评上省级优秀物业管理项目。 3、依据质量管理体系标准进行物业服务运作，使大同家园成为一个安全，舒适、文明、整洁、温馨的居住环境。 (二)分项质量目标： 1、管理人员、专业技术人员按照国家有关规定100%持有本专业上岗证。员工上岗岗前培训率达100%。 2、每年至少1次征询业主对物业管理服务的意见，业主或住户对管理、服务工作的满意率达80%以上。 3、住户对物业管理服务工作态度，实现无重大投诉。有效投诉的处理合格率（以回访结果为准）达90%以上。 4、投诉有效回访率达到100%。 5、建立并落实维修服务承诺制，零修及时率98%，返修率不高于1%，并有回访记录。 6、培训计划完成率100%，合格率98%以上。 7、全年对工作操作规程严重不合格为零。 8、消防设施、设备的使用完好率98%；火灾年发生率为1‰以下。 9、全年普通治安案件的发生率在 1‰以下，有效处理率100%，其他各类突发事件的有效处理率100%。 10、消防治安预案演习计划完成率100%。 11、训练考核达标率100%。 12、辖区物业设施设备的使用完好率达到95%以上。 13、设备计划保养完成率100%。 14、设备开机完好率达98%以上。 15、设备临时故障排除的及时率95%。 16、绿化完好率95%。 17、化粪池、雨水井、污水井完好率96%；排水管、明暗沟完好率96%；路灯完好率96%。 18、公用设施、设备、场地完好率97%。 19、每半年公开一次物业管理代收代缴费用收支情况。 20、全年不发生重大安全责任事故。 注：“重大安全责任事故”是指： ⑴、因失职或玩忽职守引发的员工死亡事故； ⑵、因失职或玩忽职守引发的公司重要财产报废、损毁事故； ⑶、因失职或玩忽职守引发的火灾事故； ⑷、