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郑州金成地产公司 2004年整合营销思路5日  目录 一、概述 3 二、市场分析 5 三、企业分析 8 四、战略思路 10 五、CBD项目 13 六、国贸大厦 16 七、国际广场二期——水云华府 23 八、宜家美景 29 九、合作说明 33 一、概述 受郑州金成房地产有限公司委托，深圳市同致业房地产顾问有限公司一行七人于2004年1月14日~17日期间，对郑州房地产市场及金成公司的五个项目（国际广场、国贸大厦、宜家美景、CBD写字楼、CBD高层住宅）进行了初步考察调研，并与金成公司主要领导及相关部门人员进行三次沟通座谈。在此基础上，经反复讨论，形成《金成地产公司2004年整合营销思路》。 需要说明的有以下几点： 鉴于时间紧迫，未能充分展开市场全面调研，所需的大量数据、统计资料等，均无法获得，因此市场信息十分有限。对郑州房地产市场的理解，对金成公司五个楼盘项目的理解均未能深入，因此提出的营销思路只能是初步方案，待双方进一步沟通后才有可能形成细致全面的操作方案。 金成公司五个项目情况不一，既有CBD两个项目完全未入市的前期萌芽阶段，也有宜家美景这样已经开盘半年而销售不畅的僵持阶段，还有国贸大厦这样刚刚开盘的低价热销阶段，各盘形态各异，很难用统一的模式来集中叙述，因此，在文中各分专章，做具体分析及提出针对性对策。 工欲善其事，必先利其器。我们慎重地提醒金成公司各位领导：目前重整旗鼓、全新登场的条件尚不具备，还需要做大量的前期准备工作，包括营销思路的完善、广告公司的选择、售楼资料的编写印刷、售楼处及样板房的设计装修、市场的预热等等。磨刀不误砍柴功，只有在充分准备的基础上，才有可能实现一炮打响，造成全面热销的局面。 二、市场分析 郑州市地处中原，是河南省的省会城市，处于交通枢纽要地，中国大陆南北交通与东西交通的汇聚之点。市区人口221万。近年来全力以赴推动郑东新区建设，政府规划再建一个新郑州，人口总量、城市面积均与原郑州相同。目前已动工的是起步区，范围：陇海铁路以北、东风渠以南、107国道以东、东四环以西，由中央商务区（CBD）、龙湖南区、商住物流区组成。起步区重点发展IT等高科技产业、研发、教育产业、物流业、会展业、现代商贸业、房地产业、金融保险业、医疗卫生产业、咨询和中介服务业、娱乐旅游业等。 郑州的房地产市场发展稳健，近年来呈现不断向好的态势。多年来蕴藏在民间的潜伏购买力正被逐步诱发出来。但由于起步较晚，市场尚处于较为稚嫩的发展初期，开发商、中介商、广告商、相关媒体和广大消费者都处于摸索成长的阶段。北京、上海 、广州、深圳等地的营销手法对郑州市场有相当的影响力，如何把异地市场的先进理念与本地市场的实际相结合，仍是一篇需要认真研究的大文章。 从可以看到的数据来分析，2003年郑州商品房销售呈现春、夏、秋三个高点。具体数据如下： 　 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 53993 97381 150220 110225 130485 120188 101258 137436 90354 132913 108735 销售套数 462 810 1170 824 973 899 776 983 681 1024 843 销售均价（元/㎡） 2155.1 2094.1 2072.9 2114.9 2095.7 2136.1 2259.4 2492.7 2288.9 2247.5 2155.1 从上表可以看出，郑州楼市一年中的销售最高点出现在3月、8月和10月，均价最高点在8月，达2492.7元/㎡。截至11月份，总共销售面积为1233188㎡，总计销售9445套商品房。我们初步估计12月份的销售面积也在十几万平米，这样，全年的总销售面积勉强可达140万㎡，和市区人口总量221万相比，距离年人均销售一平方米商品房的正常指标，尚有80万的差距，可见郑州市场的发展空间相当广阔，正是开发商可以大有作为之时。 2004年的郑州市场将呈现激烈竞争的残酷态势。按照政府有关领导的说法，今年将安排450万㎡的开发总量，其中，老城区（107国道以西）安排250万㎡，郑东新区安排200万㎡。这种过量开发对于市场将造成空前巨大的压力，实际上是市场难以承受的。如按2003年的销售量140万㎡推算，那么2004年一年推出的开发量，需要三年时间才能全部消化。可见政府有关部门完全脱离实际，一味只顾满足报表数字和夸大政绩，这种做法完全违背市场经济的客观规律，其结果必将受到市场的惩罚，必将为广大开发商带来不可预见的灾难性后果，前景令人不寒而栗。这也提醒我们，对金成公司现有五个项目，必须快打快销，在大规模开发的推盘量（意味着自杀性的价格比拼）到来之前，迅速脱离危险区，保证企业的健康良性发展。为此，也需要金成公司调低利润期望值，