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鑫辰花园 市场定位及 规划方案对比分析 一、市场信息提示  二、谋略先驱——方案解读  弱势： ⑴ 房型、电梯设置比较大众化，较为普通。 ⑵ 会所面积偏小，服务满足不了客户的需求。 ⑶ 车位不足，不能吸引定位高层次的目标客户。 ⑷ 周边在建楼盘数目多，要想在竞争中脱颖而出，本案的楼盘产品个性尚不鲜明，表现在小区品位、园林景色、房型特点、功能布局、建材选择等多方面。集中的亮点不够。 区域采样楼盘对比 三、观点与实例 案例一：万源杰座寻求创新是本案进入市场之保证 案例二：上海绿城 上海绿城的品牌客户（包括杭州客户）支撑了首期高速去化的销售量，产品上的精益求精如高标准会所，高绿化景观与40万㎡规模优势，吸引大量外区客户导入。奠定了初胜的基础。 案例三：涵合园 一期小高层均价与周边产品持平，二期具有景观的优势小高层产品，均价高出同类产品近15%，低层别墅类产品价格高出周边小高层产品逾30%。 四、谋定后动——产品建议 方案一 风格：以世界各地较为成熟的经典风格为主，如后现代的以金属质感取胜的畅园、以欧式巴洛克风格闻名的芝大厦等。 物业：聘请品牌物业管理公司进行管理，多为境外物业公司。 分析：规避了区域的低层次产品价格竞争。但由于需要一些技术性的整合方案的支撑，则对开发的过程控制，提出了挑战。 ? 方案二  理由除了方案本身的特征外，主要归纳如下： 五、主要获利模式分析 模式三、服务增值模式 模式四、细节增值 六、本项目定位建议  1、客户分析 本案锁定总价100以内与180万元左右购买力的两类人群，是建立在物业品质的基础上。 认同本案的产品 认同“居住亦文化”的观念 向“现代化”生活概念看齐、靠拢 注重产品内外兼修 ? 2、产品建议 按照叠加别墅占住宅总体量的15%计算，叠加别墅为5.7*15%=0.855万。 叠加别墅容积率设为1.2，则其占地面积为0.7125万。 高层及商业等综合占地3-0.7125=2.2875万，其容积率为2.8 楼盘综合容积率7.3/3=2.43保持不变。 按叠加别墅平均单套面积160㎡计算，总套数约54套。 3、价格定位对比 预计2005年5月开盘，叠加别墅比高层公寓价格再上升1500元/ M2，则对比如下： 原方案 现方案 单价： 8000元/㎡ 9000元/ ㎡（高层） 10500元/ ㎡（叠加） 可售住宅面积：5.67万㎡ 4.815万㎡（高层） 0.855万㎡（叠加） 回笼资金： 4.5亿 4.3亿（高层） 0.9亿（叠加） 总计： 4.5亿 5.2亿 整盘单价： 8000元/㎡ 9170元/㎡ 结论：改进后的方案，比原先方案多回笼资金7000万元，整盘均价上升了1170元/ ㎡。 特别备注： 由于本项目的地块特征的限制，考虑到楼盘北侧采光要求，对本项目北部单元的限高要求较高。因此是否能借机利势，将北侧单元的层高降低，而将南侧单元的层高拔高。同时，用小区内部的绿化，来满足北侧单元的采光要求，现作如下初步分析： 此方案对楼盘在规划限高的要求上，能满足城市规划的要求，但整个小区南高北低的规划，对北侧单元的市场可接受度是一个未知数。 南高北低的规划，使楼盘的观江景观房的体量得到扩大。 南高北低的规划，使南侧临街住宅所占的比例迅速扩大，而其单价的上升却受到限制。 由于考虑到小区整盘规划的因素，且南高北低的规划，在房型面积及单元体量的分布上，将会有较大的改动。故须在设计公司得出初步规划设想方案及数据指标之后，才能作进一步分析论证，在此仅作初步的分析。 报告完毕谢谢观赏 房地产E网 房地产E网 2003年第四季度，中心区商品房交易量骤降 信息来源：上海方方房产工作室市调 蔡天育：2004年房假涨幅将尽力控制在12%左右 信息来源：综合各大媒体《世纪经济报道》 供不应求将成往事 信息来源：上海楼市 优势： ⑴ 本案所处的地理位置具有一定的升值潜力。浦东大道是交通主干道，同时轨道、隧道等交通出行条件非常优越，陆家嘴金融贸易区也相邻较近；同时周边有上海海运学院、