金鸡湖项目开发战略思考汇.pptVIP

苏州金鸡湖项目开发战略思考 引言 第一部分 项目资源的梳理及定位的推导 外部资源分析 长三角经济圈：国际关注的第六大城市群 苏州在长三角经济圈的发展：成长优势显著 02年国内生产总值首次突破2000亿，人均GDP超过35700元，已达到中等发达国家水平。 今年1-9月完成国内生产总值1898.6亿元，经济总量居全国20个重点城市第四，仅次于上海、北京、广州。固定资产投资总量突破千亿元大关，达1029.91亿元，在20城市中名列第三。 外部资源分析 苏州工业园区的未来定位及整体规划 争取用五年左右时间，把园区建设成为国际化、现代化、园林化的新城区，成为长江三角洲重要的制造业基地，成为最具国际竞争力的高科技工业园区。 CBD资源的整合与利用 政策导向、高标准定位、强大概念的支撑 商贸、观光、度假、休闲的环境价值 人流、物流、资金流的聚集 基础设施的辅助：轻轨的建设加速新区、老城及园区一体化 第二部分 产品定位各业态现状发展 第三部分 各业态开发次序风险规避 * 中国管理资讯网 * 中国管理资讯网 与发展商的第一次沟通，我司提供了对本案的初步构思。在此基础上，我司对苏州市场进行了进一步的调查研究，对区域经济、地块价值、目前市场竞争、未来市场走势有了更深入的认识。 本次提案主要围绕项目定位、业态选择和风险规避作进一步的论述，希望对本项目的运作有所帮助。 长三角经济圈 苏州 工业园区 园区CBD 内部资源分析 核心位置 园区乃至苏州未来发展的重心和方向所在 高标准的定位 竞争门槛的提高 强大的概念支撑 以市场为先导，每一项 物业形态都具备全新的概念， 保证其长久的市场竞争力 完善的产品组合 项目定位阐述 以休闲商务、生态办公为核心的国际化、顶尖级、集成式CBD 高屋建瓴，大手笔定位，建立在外部资源的良好预期与有效利用基础上，将整个项目拔高到国际级别；在产品营造上，内部资源最大化，非顶尖级别不做，进入区域竞争的真空地带；所谓“集成”，即所选物业类型相辅相成、互补促进。形成本案有机组成部分；整个项目的核心竞争力在于“赋予商务休闲的体验、给予办公生态的环境”。 业态组合阐述 顶级酒店式公寓 目前苏州市场的投资热点 超五星级酒店 园区市场的空白点 高级写字楼 未来园区的发展方向 商务休闲的商业 目前园区的稀缺元素 苏州酒店式公寓的现状及发展 目前酒店式公寓的开发和投资是苏州房地产市场的一个热点。 集中区域在老城商业繁华地段（如观前街的锦地星座、石路的时代晶华等）以及新区（狮山峰汇等），而园区尚无该类产品。 未来苏州及园区的旅游、商务均会有一个更高的发展，为酒店式公寓的投资奠定了良好的基础。 未来三、五年内还有一个高速发展，而避免同质化趋势、注重产品创新，将是未来竞争的关键。 苏州酒店市场的现状及发展 苏州目前酒店以三星-四星居多，五星级酒店仅两家，具预测到2005年苏州四星级以上酒店大约有5000个“标间”缺口， 市场空间极大。 苏州办公楼市场的现状及发展 苏州老城区的办公楼受城规和改造的限制，规模、档次均不足。 目前以园区和新区为代表的核心商务区域的中、高档写字楼租售率已经达到95％左右，写字楼租金和销售价格也不断走高：国际金融、星海国际广场、金狮大厦等每平米售价已超过8000元，而 租金更达每平米每月80元， 一些中档物业的每平米月租 金也已超过50元租金，较去 年同期平均上涨了近20％。 苏州办公楼市场的现状及发展 2002年苏州大市范围内办公楼竣工仅41835平米。园区外商独资企业逾1000家，世界五百强企业已有3/5入驻。在外向型经济的带动下，目前园区以平均每天一家外资企业抢驻的速度发展。高档写字楼市场空间很大，未来三年内苏州写字楼租金水平和售价仍将平稳上涨。 苏州商业市场的现状及发展 苏州商业仍以老城为中心，围绕观前街和石路形成两大商圈； 目前园区的商业集中在新城、贵都邻里中心。这些商业规模较小、档次较低、人气。 贵都大厦 新城大厦 苏州商业市场的现状及发展 园区是一个商务活动频繁，外籍人士、企业高层人士聚集的地方。与此匹配的高级商务休闲级特色商业是市场的空白点。 上海淮海路商圈旁的新天地 本案开发思路 各业态的开发，完成“基础设施”建设 点 各业态产业链完成链接，项目进入良性运作 辐射整个园区，形成一个凝聚力极强的磁场 在整个长三角经济一体化的大势下，成为足以代表整个苏州的品牌 线 面 体 本案业态价值客源分析 价格 分阶段 避免客户的相互挤压 物业价值的逐步升级 风险 本案开发次序 酒店式公寓