2009年房地产市场走势.doc

北师大金融研究中心预测——— 　　市场调整有其内在的节奏和周期，单纯放松银根的“救市”措施无法解决房地产行业内存在的问题，也无法扭转处于观望和萎缩的需求。日前，由北京师范大学金融研究中心撰写《2008中国房地产行业资金报告》认为，需求萎缩和资金绷紧预示着房地产进入了行业的调整期，且陷入中期调整的可能性明显大于短期调整的可能性。 　　报告在援引国家统计局的权威数据后分析认为，2008年房地产行业的资金缺口是6730亿元，房地产行业资金趋紧的特点在2008年下半年开始集中体现。但是资金供求存在缺口，不意味着对行业进行注资就能够解决行业内存在的问题，房地产行业遭遇调整的关键在于需求出现观望和萎缩。 　　报告预测2009年的房地产市场有两种可能性，中期调整和短暂调整。如果2009年房地产遭遇中期调整，那么资金缺口将达到9290亿元。如果2009年房地产遭遇短暂调整，那么资金缺口将达到4925亿元。短暂调整意味着房地产市场在2009年末有可能出现明显复苏，中期调整意味着2009年仅仅是行业调整的第二年，调整仍将延续更长时间。 　　该报告还认为，2008年下半年将是地价和房价均面临显性化下行压力的初始期，销售放缓和销售利润下滑不可避免。考虑到行业调整的主要压力来自需求空缺，然后才是资金紧缺，因此报告对以单纯注资的“救市”方式持否定态度，认为注资无法解决需求观望和行业调整的根本问题。 　　今年的房地产行业可以用三个特点来概括：市场交易量萎缩，价格增幅放缓，资金链条偏紧。 　　从土地购置和储备情况来看，截止到2008年第二季度的数据，尽管土地购置和完成开发面积的增速在放缓，但土地购置价格和面积仍然处于缓慢上涨的阶段。其中，2008年一季度的土地购置面积增长率达到29.7%，第二季度环比迅速下跌到了-4.5%的水平，随着房地产企业资金链的抽紧，预计未来土地购置面积继续上涨的势头会有所抑制。土地购置成本始终处于较高水平。2008年一、二季度，土地交易价格同比分别上升16.5%和10.1%，土地储备成本持续增加。 　　从开发面积的情况来看，今年第一季度开发面积较去年同期大幅上升，进入第二季度后，开发面积同比增速逐月下降，但仍在高速增长的惯性轨道上。 　　从房地产投资的情况来看，房地产的投资增速依然迅猛。今年房地产投资规模将继续突破2万亿元，投资增幅依然可能维持在28%-30%左右的高位。 　　房地产新开工、竣工和施工方面的数据显示，2008年第一季度，三者的同比增幅达到25.9%、26.9%和27.5%，较去年同期增幅都有显著上升。到第二季度，这种情况出现了明显改变，房地产投资开发的减缓作用开始显现，新开工、竣工和施工面积的同比增幅下降到了14.1%、4.4%和15.0%。增幅的下降正是房地产投资减缓的重要表现，预计后两季度房地产新开工和施工面积还将继续下跌。 　　从需求看，房地产需求明显陷入观望。今年以来，房地产销售面积和销售金额双双下降，而调整迟缓的土地价格和商品房价格使得销售节奏更为迟缓。报告认为目前价格调整仍不充分，市场仍在等待房价和地价的公开下跌，而不是遮遮掩掩的变相下跌方式。 　　报告指出，房地产资金来源的趋紧主要来自于几个方面，一是银行贷款减少，其次是销售下降。先有需求空缺，后有房地产行业的资金短缺，因此单纯放松银根的“救市”措施并不可取，除了能够增加土地储备和商品房空置规模，减轻开发商队伍的洗牌力度之外，也无法扭转处于观望和萎缩的需求，因为市场调整有其内在节奏和周期。 　　报告预期今年的市场形势呈“下降”态势，销售量额下降，购地支出下降；投资开发增速下降，紧缩的货币政策不会出现反转。 　　报告进一步预测2009年房地产市场的调整轨迹，一是中期调整，明年行业没有复苏势头，资金缺口近万亿元。二是短期调整，明年底会出现较为明显的复苏势头，市场重新走上较为强劲的发展轨道，资金缺口近5千亿元。但是该报告倾向性地认为，目前房地产行业不单纯是资金供求缺口问题，所以未来出现中期调整的可能性更大。