第一章土地市场与地价评估.pptVIP

土地市场与地价评估 第一章 课程提纲 什么是土地市场 什么是土地市场 什么是土地市场 土地市场的特点 土地市场的特点 土地市场的特点 土地市场的特点 土地市场的特点 土地市场的特点 土地市场的特点 土地市场的特点 土地市场的形态 土地市场的形态 土地市场的形态 土地市场的形态 土地市场的形态 我国土地市场及管理体制建设回顾 我国土地市场及管理体制建设回顾 我国土地市场的特色 我国土地市场存在的问题 上海市土地公开出让工作历史回顾 上海市土地公开出让工作历史回顾 上海市土地公开出让工作历史回顾 上海市土地公开出让工作历史回顾 地价评估概述 地价评估概述 地价评估概述 地价评估概述 地价评估概述 地价评估概述 地价评估方法发展历程 地价评估方法发展历程 地价评估方法发展历程 现行城市地价评估方法体系的特点 现行城市地价评估方法体系的特点 现行城市地价评估方法体系的特点 土地市场发育程度对地价评估的影响 土地市场发展与地价评估方法分析 我国城镇地价评估方法简介 3 标定地价 基准地价 清产核资地价 交易地价 地价内涵 我国城镇地价评估方法简介 3 基准地价 定义：城镇各级土地或均质地域内各土地利用类型土地单位面积的平均价格，使经过对土地收益和市场交易资料的分析，再结合当地政府的管理意志而确定的。 作用：宏观控制地价、反映地价变化趋势，是国家征收土地使用税或地产税的依据，各级政府参与土地收益分配的依据，且可以引导土地利用、投资行为。 我国城镇地价评估方法简介 3 标定地价 定义：是一种宗地价格，是在各均质地域内，对各种用途的土地按一定的要求，选择若干宗作为标准地，定期确定并公布其价格。 ※与基准地价内涵相同，但标定地价需用单位面积的土地价格和楼面地价两个指标来反映。 我国城镇地价评估方法简介 3 清产核资地价 定义：各用地单位的土地的评估价格。除了用于资产核资外海可用于企业改制过程中的地价和抵押贷款。 资产核资中的地价只能以现用途为准，而且地价的内涵仅限于对企业的收益直接发挥作用的土地及土地资产。 我国城镇地价评估方法简介 3 土地定级 地价评估的意义 为深化土地使用制度改革提供理论和计量的依据 为股份制企业作价入股提供依据 土地资产评估 地产评估是对土地资产或财产价值的评估 地价评估的内容 土地估价 我国城镇地价评估方法简介 3 地价估价方法 试点阶段 （1978-1988） 传统的土地无偿使用制度导致的许多问题已经严重制约了中国经济发展 在上海、北京等城市进行土地定级估价，形成以土地级别为基础，级差收益为依据的城镇综合级别地价评估方法 完全是建立在非市场条件下的，其评估价格反映的是土地级差收益而非严格意义的土地市场价格 我国城镇地价评估方法简介 3 地价估价方法 试点阶段 （1978-1988） 地价估价方法 体系形成阶段 （1989-1993） 《城镇土地定级规程》（试行）、《城镇土地估价规程》（试行） 确立了适应中国土地市场不发育条件下以土地区位条件评价为基础、以土地收益为依据、以市场交易价为参考的城镇地价评估原则和方法体系。 我国城镇地价评估方法简介 3 地价估价方法 试点阶段 （1978-1988） 地价估价方法 体系形成阶段 （1989-1993） 地价评估方法 体系完善阶段 （1993年至今） 区位条件评价在地价评估过程中的作用不断减弱，市场交易地价资料对确定地价评估结果的作用逐渐增强。 修订《城镇土地估价规程》，完善地价评估方法体系。 我国城镇地价评估方法简介 3 1.现行体系是一种间接的地价评估方法体系 评估过程既考虑了土地市场交易地价，借鉴了市场经济国家或地区通行的地价评估方法，同时又从中国土地市场不发育的实际情况出发，通过对土地区位条件的评价和级差收益的测算来弥补土地市场交易样本少，价格形成机制不规范的缺陷，比市场经济国家或地区的地价评估方法体系复杂。 我国城镇地价评估方法简介 3 2.基准地价是建立在土地区位条件评价基础上的土地级别或 均质区分类基准地价 同一宗地具有多用途的适用性，从而有多个基准地价 适应中国城镇土地利用功能分区不明显的特点，满足基准地价全域覆盖的要求 很容易给成果应用过程带来混乱，不符合地价评估的最佳利用原则 分类基准地价体系与城市规划、土地利用现状等方面都存在一定矛盾，不利于城市规划的实施与土地优化配置 我国城镇地价评估方法简介 3 以基准地价为基础评估宗地地价的过程实际是一个将待估宗地与虚拟“样本”比较的过程，这个“样本”的价格就是基准地价，各影响因素指数值是同级别内（或均质区）相同因素的平均值。 3.基准地价系数修正法评估宗地地价缺乏理论基础 土地市场与地价评估的关系 4 土地市场与地价评估 * TONGJI * 土地市场概述 1 2