同策_上海朱家角证大西镇项目可行性评估建议报告.docVIP

同策_上海朱家角证大西镇项目可行性评估建议报告.doc

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同策_上海朱家角证大西镇项目可行性评估建议报告

同策_上海朱家角证大西镇项目可行性评估建议报告 第一篇:区域认知??区域现状解读??未来发展契机 地理环境朱家角——西滨淀山湖,是上海保存最完整的历史文化名镇??朱家角镇地处江、浙、沪交界处,为青浦、昆山、松江、吴江、嘉善五区(市)毗邻之中心,历来为江、浙、沪两省一市重要集镇之一。??朱家角距上海市中心约40公里,距虹桥机场约30公里,以318国道、A9高速(申苏浙皖高速)与市中心相连。环境清幽,人文底蕴深厚,是典型江南鱼米水乡,也是上海迄今保存最完整的历史文化名镇。 区域形象河港纵横,九条长街、三十六座石桥、千栋明清建筑,古风浓郁,水乡文化底蕴深厚水古乡桥民禅居院 区域经济GDP涨幅不明显,房地产市场处于起步阶段GDP的增长速度朱家角镇近年增长示意图5GDP亿元5025%38.9541lt;4%房地产业将出现萎缩4020%21.7%3228.63024.8715.0%15%4—5%房地产将出现停歇11.9%2010%5.3%105%5—8%处于稳定发展阶段00%20052006200720082009gt;8%将高速发展GDP值增长比例??朱家角08年相较05年的GDP总涨幅达到57%,青浦区08年相较05年的GDP总涨幅达到56%,增长速度跟随宏观趋势、没有表现出大幅度的差异。??09年朱家角镇GDP指标达到41亿元,同比增幅5.3%;上半年地区总产值22.35亿元,完成计划的51.14%;??根据美国经济学家库兹涅茨经济发展和房地产发展关联理论,当地的房地产市场处于稳定发展阶段,后市将延续现有的增长规模和进程。 产业结构第三产业占GDP比重占GDP总量60%,旅游业是经济支撑点朱家角镇近四年产业比例分布图亿元140120.512094.310090.078478.5806854.176043.540203.53.23.491.2802006200720082009第一产业第二产业第三产业??朱家角镇近几年的产业发展结构显示其对于第三产业的依赖性尤为大,08年末第三产业占据GDP产量的56.29%;??08年全镇完成社会总产值226.51亿元,其中商业产值完成120.5亿元,实现地区生产总值38.95亿元,旅游经济和工业经济是该镇的两大支柱产业;??“江南水乡特色旅游”是朱家角旅游的主打产品,由于地处沪、苏、浙三省交界地段,地理位置上的优势伴随古镇旅游开发的实质性启动,以旅游业为突破口,大力发展第三产业是朱家角镇经济发展的支撑点 旅游产业旅游已成为朱家角的支柱产业,并保持快速发展的势头0601-0906旅游产业比重4570.0%旅游人数旅游业总收入人均消费66.3%年份40(万人)(亿元)(元)60.0%56.5%3553.1%50.0%3045.0%20084002255040.0%2520200738021.2557.930.0%1520.0%200634515.2440.61010.0%5200532011.235000.05312.52006200720082009GDP地区旅游业总收入(亿元)比例??08年旅游业占当地GDP总量的56.5%,旅游业在当地的比重是支柱性的,并且逐年维持在较为平稳的水平;??旅游业总收入的年产值也在不断攀升中,有2004年的9.5亿上升到08年末的22亿元,翻了一倍多,说明该行业依然保持着发展的势头;??人均消费在08年略微下降了7.9元,为550元/人,在金融危机资产减缩的背景下依然有更多的游客愿意来此地买单,该地作为旅游景点的市场认可度非常高亿元 游客构成08年旅游人数达400万,平均5人中有一人是游客上海市居民比例占8成以上,说明朱家角当前旅游吸引力较弱近年朱家角镇旅游游客构成图青浦区近年旅游人口数量级增长图万人50012.00%400入境旅游者(包括港澳3808.50%34510.00%400320304台同胞、海外侨胞及外8.00%10.20%3007.80%国人)外省市6.00%5.30%2005.30%3%16%4.00%1002.00%00.00%20042005200620072008上海市居民81%旅游人数(万人)增幅??08年末朱家角拥有户籍人口6.2万人,外来流动人口2.3万人,其中有劳动力3.7万;推测当地以经营假日型旅游消费的人口为4.8万人,这部分人作为旅游消费产业的提供者??同年,来到朱家角旅游的人口数量达到400万人,即每天接待11000人,占到本地居民的23%,即5个人里有1个是游客??游客中以上海市居民最多,占到80%的比例 区域人气与消费力游客的旅游时段基本集中在周末与节假日,工作日区内商业经营状况惨淡,消费力不足区内住宅空置率近70-80%,“5+2”生活模使朱家角一直缺失稳定的消费群体类型消费集中时间段备注这类游客作为朱

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