2009苏州盛泽新联纺织厂商业地块市场研究及定位报告.pptVIP

盛泽新联纺织厂地块市场研究及定位报告 本体分析 项目区位研判 优劣势分析 产品规划分析 售价预估 规划分析 ㎡ 12000 　 地下停车库 ㎡ 7100 地下商业面积 ㎡ 9000 公寓 ㎡ 1100 KTV娱乐 ㎡ 2500 影院 ㎡ 3000 书店 ㎡ 13000 零售商铺 其中 ㎡ 29150 建筑面积（地上四层） 　 36% 建筑密度 　 1.4 容积率 ㎡ 20833 用地面积 技术指标 本体分析 项目区位研判 优劣势分析 产品规划分析 售价预估 租金反推法测算商铺价值 步骤一 确定本案首层租金范围（权重法） 比较因素 权重% 可类比商圈租金（首层租金） 大润发 衡悦广场 东盛大街 舜湖路街铺 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 整体区位 20% 0.9 0.18 0.9 0.18 0.8 0.16 0.8 0.16 商业氛围 15% 0.8 0.12 0.9 0.135 0.9 0.135 0.8 0.12 商圈空置、转入与出租情况 5% 0.9 0.045 0.75 0.0375 0.8 0.04 0.8 0.04 人流量 15% 0.85 0.1275 0.8 0.12 0.9 0.135 0.9 0.135 主力店规模及档次 10% 0.9 0.09 0.9 0.09 0.8 0.08 1.1 0.11 店铺可见度、可达性 10% 0.8 0.08 0.8 0.08 0.9 0.09 0.8 0.08 商铺硬件（外观、档次） 2% 0.9 0.018 1 0.02 1 0.02 1.1 0.022 停车条件 5% 0.8 0.04 0.8 0.04 0.8 0.04 0.95 0.0475 规模主题 8% 0.9 0.072 1 0.08 0.95 0.076 1 0.08 商业管理（自发/有序） 10% 0.9 0.09 1 0.1 1 0.1 1 0.1 合计 100% 　 0.8625 　 0.8825 　 0.876 　 0.8945 对比案例 租金 得分比重 权重 加权价格 大润发 6 0.8625 40% 2.07 衡悦步行街 4.5 0.8825 35% 1.3899375 东盛大街 3.5 0.876 10% 0.3066 舜湖路街铺 5.5 0.8945 15% 0.7379625 本项目 　 　 100% 4.5045 根据各商圈内首层商铺租金的权重分析，我们大致可以得出本案首层租金应该在4元/平米/日。 等商圈成熟后，租金有望达到4.5元/平米/日。 项目商业部分售价预估 租金反推法测算商铺价值 步骤二 确定盛泽镇普通商铺年平均收益率 商铺平均收益率 项目 售价 租金 年收益率 亚都 16500 2.8 6.19% 衡悦广场（二期） 28000 4.5 5.87% 根据目前在售项目价格与租金比进行测算，盛泽镇商铺的平均收益率在6%左右。 备注:在中小型城市，商铺成为当地富裕阶层乐于接受的投资保值产品，他们对租金收益率的敏感性不高，一铺养三代的观念往往植入他们内心，根据我们调查，盛泽也不例外。 项目商业部分售价预估 租金反推法测算商铺价值 步骤三 经验法确定本案各楼层商铺价值比例系数 租金 经验值 盛泽概括 确定租金 首层商铺 　100% 100% 4-4.5 地下商铺 相当于首层50%-70% 相当于首层65% 2.6-3.15 二层商铺 相当于首层60%-70% 相当于首层60% 2.4-2.7 三层商铺 相当于首层30%-45% 相当于首层30%-40% 1.6-1.8 四层商铺 相当于首层25%-30% 相当于首层20%-25% 1-1.25 项目商业部分售价预估 租金反推法测算商铺价值 步骤四 预测本案各楼层商铺均价 6844 6083 6% 1.125 1 四层商铺 10950 9733 6% 1.8 1.6 三层商铺 16425 14600 6% 2.7 2.4 二层商铺 19163 15817 6% 3.15 2.6 地下商铺 27375 24333 6% 4.5 4 首层商铺 均价上线 均价下线 租金上线 租金下线 商铺均价 平均收益率 租金（元/平米?日） 租金 项目商业部分售价预估 酒店式公寓 如定位于普通型酒店式公寓，按市场同类型产品类比，售价初步判定约为5500-6000元/平米（不含装修）。 客群研究 辐射区域/人口 投资者研究 消费者行为研究 商圈辐射人口及区域 12万 本地人口 39% 16万外来务工人口 51% 全覆盖——盛泽常住人口共30.8万人，其中当地人12万，占39%；外来务工人员近14万左右，占45%.；外来客商约3万人，占10%。 大量的外来人口，以及有着较