2009沈阳高端住宅、公寓市场调研分析报告86p.pptVIP

1、曙光大厦—项目概况 开 发 商 沈阳曙光房地产开发有限公司 建筑面积 100800平方米 建筑形态 3栋 层高层，2栋住宅公寓，1栋写字楼 规划户数 1400户 绿 化 率 35% 容 积 率 6.60 开盘时间 2009-8-31 物 业 费 1.5元／平 入住时间 2010-12-31 车位数 ?300 装修情况 清水房，住宅公寓有煤气 装修标准 ------ 销售报价 5000元/㎡; （现在报价） 外立面 区位图 效果图 * 曙光大厦—户型配比\平层图 39平方米 45平方米 * 2、沈阳国贸中心—项目概况 开 发 商 沈阳华泰中都置业有限公司 建筑面积 89386 ㎡ 建筑形态 1栋26层写字楼 1栋30层公寓 规划户数 576户 绿 化 率 30% 容 积 率 6.23 开盘时间 未定 物 业 费 3.00元/平方米/月 入住时间 未定 车位配比 地下400个 装修情况 精装修 装修标准 未定 销售报价 未定 * 沈阳国贸中心—户型配比\平层图 * 沈阳国贸中心—样板间 平面布置参考—华府天地 * 平面布置参考—华强SOHO * 沈阳公寓市场调研-客层分类 * 国内外常驻白领：以租为主，企业付费，就近工作区域。 单身白领：常居沈阳，单身状态，近期无结婚计划，月收入水平5000元以上，生活节奏快，经常加班，在市区中心有一个小型居住空间，同时能提供良好的生活服务。 SOHO族，商住一体：小型创业型企业，在创办之初，为节约资金和工作方便，工作、生活均在一处。企业组织规模5人以下。 自住者：由于各种特殊原因，选择在公寓中居住，此群体数量逐年增加。 投资客：面多变化莫测的国际金融形势，改革开放30年积累较为丰厚的资本，应对通货膨胀及保值增值的需要，选择此类物业。 总体上，受沈阳城市规模及经济发展水平限制，公寓需求客层规模有限。 细分 市场 需求 户型/装修 地段要求 服务标准 市场 规模 市场 屏障 竞争强度 普通 居住 便利的城市居住空间 28—70平米，精装修 市区中心，CBD周边 普通物业 小 低 强 临时 居住 价格低廉的酒店居住服务 28—50平米，精装修 市区中心，近商圈 专业酒店服务 小 较高 强 实际 办公 小型写字间，低费用、标准服务，空间自由组合 30—100平米，清水 CBD，或交通路网便利的市区地带 普通写字间服务 大 低 较强 商务 社交 同业、同类商务交流 30—100平米，清水、精装可选 同上 写字间+社会俱乐部服务 较大 高 弱 私人 居住 高档私人会所，小圈子聚会地、专业酒店服务 80—300平米，豪华个性装修 市区边缘地带为佳。 5星级专业酒店服务 小 非常高 弱 沈阳公寓市场调研-细分市场评估 * 沈阳公寓市场-调研点评 太原街商圈： 依托沈阳第一大交通枢纽-沈阳站，及第一商业中心-太原街，汇聚成巨大商流、人流、车流，市场区域需求量巨大，区域大规模城市改造带来公寓项目巨大供应量，二者暂且平衡，下半年和平区进入交房高峰期，势必大幅冲击此区域公寓市场，加剧竞争压力，导致此区域租赁市场瞬间供应量井喷，空置率将大幅增加、租价率大幅萎缩之态势，影响投资客层信心，需待时日消化井喷供应量。 中街商圈： 依托沈阳第二大商业中心-中街，及大东区整体城市改造进程的加快，势必引发此区域投资热情，虽大东区购买力有限，但该区域公寓供应量偏低，市场供求关系平稳，租售市场将持续升温。 金廊商圈： 依托沈阳城市动脉-金廊全长约30公里，规划建设项目共138项，预计投资总额2600亿元，目前已竣工27项，完成投资143.1亿元；在建61项，计划投资1183亿元，预计年内可竣工项目24项，建设规模463.92万平方米，预计完成投资约220.6亿元。正在做前期准备的19项，预计投资约572亿元；整个金廊已落定的项目107个，正在招商和拟招商的31项。市场供应量可见一斑，众多国字号企业及海外军团的强大实力背景，面对有限的需求量，势必引发最为残酷的市场竞争。 河景竞品： 依托沈阳母亲河-浑河，秀美风光及城市景观带，将成为沈阳最适宜居住型公寓的首选之地，现阶段正处河景高层住宅的竞争高潮，公建项目上市量偏低，均处孕育期，2010年将是大规模上市的高发期。 沈阳公寓市场-设计建议 通过调研发现，作为小户型集成的公寓产品，在沈阳市场正迅速蔓延，从产品设计上大多只是考虑短居（一张床）和低总价（30来平20几万）来吸引首次置业者和投资客，纯住宅中的小户型尤为明显，创新、功能布局、阳台等做的非常简单，缺少人性化设计，而所谓创新的项目（如钻石星座、亚洲时尚中心等）也只是做了皮毛功夫，与消费者理想中的人性化产品还是有一定的距离； 处于土地愈来稀缺的市中心位置，占据着