2010保利成都馨悦尚品项目定位报告.pptVIP

自住超过半数，但伴随区域巨大的发展潜力，投资比例亦高达近40％。 本科及以上占到90％的比例，大都具有良好的教育背景。 多种业态形式的风情街：全方位国际化体验 第四部分：市场定位 法国概念： 融入法国文化，使公园真正的具有国际气质 建筑：以法国风格为主的欧式建筑、小品 园林：大面积的草坪突显法式浪漫氛围，道路的绿化上，多使用法国梧桐、欧洲椴等树种，花卉主要使用月季、大丽花、泰兹、欧石楠、香根鸢尾等，体现法式气质。 公园打造： 从地块南面进入公园，沿河建筑法国风情街，以小桥的形式形成河两岸的互动 3号地块旁的大面积草地，给喧嚣的都市留出一片宁静，同时也体现法式的浪漫 草坪上可设置法国（欧洲）文化广场，不定期举办活动，融入文化的同时聚集人气。 公园运作： 集休闲、餐饮、文化、旅游及运动于一体； 法国风情街免费引进各式欧式法国风情的商业 公园内举办法国文化交流节，提升国际气质，聚集人气 法式风情公园休闲运动公园，公园符合市政规划，商业避开伊藤竞争，且为业主提供一个高档休闲运动场所。 产品定位 形象定位 公园规划 商业规划 方案一：国际化法式风情休闲运动公园 第四部分：市场定位 会所 临河法国风情街 高尔夫生态绿地 组团式花团 法式风情桥 建筑、园林小品 游泳池 网球场 羽毛球场 产品定位 形象定位 公园规划 商业规划 方案一：国际化法式风情休闲运动公园 艺术小品 法式园林建筑 梧桐语 法国风情小花 第四部分：市场定位 产品定位 形象定位 公园规划 商业规划 方案一：国际化法式风情休闲运动公园 访谈对象：谭先生 身份：地产策划总监 我很喜欢运动，但健身房都是室内的，空气不流通，并且久了还会有怪味道，一直想有一个很开阔，绿化很好的地方用来运动，但现在市区内都没有。公园又经常显得比较杂乱。 很喜欢以前南边的那个南草坪，每到周末遇到好天气都会去好好活动一下，交通便利，环境非常好，经常也喜欢在那里接待外地来的朋友。 关键词：开阔绿地、环境良好、交通便利 第三部分：客户分析 临近项目客户分析 潜在客户访谈分析 第三部分：客户分析 临近项目客户分析 潜在客户访谈分析 三房需求是最为旺盛。 131-150㎡为需求最为旺盛面积区间，其次则是110－130㎡。 96－120是总价承受最为集中的区域，占到42%的比例。 第三部分：客户分析 临近项目客户分析 潜在客户访谈分析 此次访谈中，年龄结构上，30－40岁的比例最高。 地缘性客户较强，60%以上客户来自城南。 大部分客户为三口之家 第三部分：客户分析 临近项目客户分析 潜在客户访谈分析 郊游排在周末休闲活动比例的第一位，运动类仅排第三。 潜在客户中，企业中的中高层管理比重最大。 次要客户 重要客户 核心客户 重要客户群 城东、城西和城中客户： 城南的发展和高端生活品质已经得到了成都广大消费者的广泛认可，已有越来越多的其他区域客户向城南挺进； 华阳片区实力型原住居民 大城南客户群 国际城南发展带来的大量商务、办公驱动型实力群体 城南入驻企业白领、金领人群 城南入驻企业中高层管理人群 城南政府、企事业单位的中高层干部 核心客户群 认同城南发展的投资型客户 城南巨大的发展前景已经得到很好的展现，对投资客户将是很好的投资选择； 成都其他区域内的客户以及四川二级城市客户 次要客户群 第三部分：客户分析 临近项目客户分析 潜在客户访谈分析 第四部分 市场定位 52.98 68.42 77.91 规模（亩） ≤100米 总体≤40% 塔楼≤20% 总≤3.0 地块C ≤100米 总体≤40% 塔楼≤22% 总体≤3.3 住宅≤3.0 地块B ≤100米 总体≤40% 塔楼≤22% 总体≤3.3 住宅≤3.0 地块A 限高 建筑密度 容积率 规划指标 地块 第四部分：市场定位 产品定位 形象定位 公园规划 商业规划 项目具体经济技术数据 三地块围绕公园，虽被分割，但整体舒适性较强，适合统一规划，全盘布局产品。 A地块 B地块 C地块 地块规模 地块规整性 可进入性 地块私密性 距配套距离 轨道交通 景观资源 临街噪音 综合得分 22 23 26 A地块 B地块 C地块 从得分结果看，本项目C地块为一级地块；B地块为二级地块；A地块为三级地块。 通过对本项目三块独立地块进行综合性指标打分，判定地块等级，以根据等级进行产品的配比，以保证实现地块价值的最大化。 第四部分：市场定位 产品定位 形象定位 公园规划 商业规划 选择高层+别墅的产品定位，能够提升项目档次，促进项目快销。 第四部分：市场定位 产品定位 形象定位 公园规划 商业规划 项目档次较高，与周边区隔，销售周期短 产品线较丰富 可以做较舒适高层 优点 缺点 具体方案 定位方案 无 高层+别墅 方案三 小高层对项目形象拉升不大，且洋房难以体现产品优势。