运城恒大绿洲客群报告.ppt

* * 太原茂业中心项目整体定位与发展策略研究 　　　　　运城恒大绿洲项目客群定位报告 　　　　　　　　　　　易居中国太原分公司运城恒大绿洲项目组 2011年4月 本次汇报主要内容 Part.1 市场分析 Part.2 竞品分析 Part.3 项目解读 Part.4 产品定位 Part.5 客群定位 Part.1 市场分析 运城市基本情况 ●山西省运城市位于晋、陕、豫三省交界处，黄河金三角经济圈黄金位置，北依吕梁山与临汾市接壤，东峙中条山和晋城市毗邻，西、南与陕西省渭南市、河南省三门峡市隔黄河相望。全市辖1区（盐湖区）2市10县 。运城市面积14106平方千米， 550万人口，盐湖区地处运城盆地中部，面积1237平方千米，62万人口。 ●市区行政区分为盐湖区和空港新区。位置分区有东城、西城、南城、北城区以及空港新区。 运城行政区域及人口 运城市辖； 1个市辖区（盐湖区），10个县（临猗县、万荣县、闻喜县、稷山县、新绛县、绛县、垣曲县、夏县、平陆县、芮城县），代管2个县级市（永济市、河津市）。 　 　　运城市　面积14106平方千米，人口550万。 　 　　盐湖区全区总人口621103人，其中农业人口409823人，占比重66.0%，非农业人口211280人，占比重34.0%，人口的大量增加将会对未来房产产生大量的需求。 南城区 西城区 北城区 东城区 运 城 市 区 地 图 根据运城区域，整体分为东，西，南，北四个城区和空港新区一个开发区。 其中南城及西城为运城传统老城区。东城及北城为运城现阶段发展的重点地区。其中东城为运城现在主流的新城区，城市中心已逐步往东城区过度，北城目前尚未充分开发，地块较多，配套较少，随着运城市“北移东扩”的发展步伐逐步明晰，北城区发展空间可见一般，必将逐步成为继东城区之后运城的另一热点新区。 运城空港新区位于运城市东端，总规划面积约60平方公里。西至运三高速公路，北至运城机场，东至苦池，南至汤里。空港新区从一开始就以经营城市的理念开发新区。确立了以城市建设带动园区开发，以开发过程促进城市建设的观念，把空港新区定位为运城的浦东，运城的卫星城。 运城房地产现状 在近年来全国房地产业火热的带动下，运城房地产业也如火如荼的发展壮大着，产品品质不断提升，如卡内溪谷，外滩首府，尚东城，黄金水岸，铂郡等品质以达到中端品质楼盘。 价格 根据山西省各地“2010年商品房成交面积及成交金额”统计数据，结合今年1月国家统计局发布的《2010年商品房销售面积和销售额增长情况》相关数据，从全省来看，2010年运城市商品房价格为山西地区最便宜，全年已售商品房均价为1863元/平方米。 怪圈 Part.2 竞品分析 ●外滩首府 ●金鑫盐湖城 ●水墨世嘉 ●槐东花园 东区竞品分布： 运城恒大绿洲 外滩首府 开发商：大运地产 规划：21栋 总规模：200亩 面积范围：80㎡-180㎡ 主力面积：130㎡ 平均价格：4000元/㎡ 交房时间：未定 工程进度：一期已交房，二 期封顶 小区配套：幼儿园、会所 周边配套：学校、医疗、娱乐。环境：在建中的公园、水库、喷泉广场。 卖点：环境、开发商。抗性：交通不便、周边配套。 金鑫盐湖城 开发商：金鑫地产 规划：37栋 总规模：12万平米 面积范围：90㎡-144㎡ 主力面积：127㎡ 平均价格：3900元/㎡ 交房时间：2010年 工程进度：一期已交房，二 期封顶 小区配套：运动场 周边配套：商场、公园、医疗、学校。环境：小公园、喷泉。 卖点：地理位置、周边配套。抗性：交通不便、商业少。 水墨世嘉 开发商：远航地产 规划：2栋 总规模：8000平米 面积范围：100㎡-130㎡ 主力面积：125㎡ 平均价格：4000元/㎡ 交房时间：2012年10月 工程进度：刚起到2层 小区配套：无周边配套：银行、休闲、、医疗、学环境：中式园林 卖点：徽派风格、楼间距大、地理位置 抗性：价格、小区环境 北城区竞品楼盘分布 黄金水岸● ●尚东城 卡纳溪谷● ●新瑞华园 ●御沁园 ●星河城 铂郡● 铂郡名宅 瑞泽诚地产 规划：11栋 总规模：6.7万平米 面积范围：98㎡-200㎡ 主力面积：未透露 平均价格：3500元/㎡ 交房时间：2012年 工程进度：刚开工 小区配套：幼儿园、商铺 周边配套：银行