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麦肯锡：武汉CBD定位战略 项目目标2 武汉立志在王家墩原军用机场处建设一流的CBDX宏伟目标Z武汉活力和经济发展的标志Z武汉的中心和华中地区的商业中心Z与住宅区相结合，配备一系列功能，提供华中地区最好的生活环境Z根据城市总体规划认真步署，用大约15年的时间建设完成X基本条件Z原军用机场Z靠近市中心Z核心区面积23.7平方公里，周边区域面积4.7平方公里，目前用途多样**核心区和周边区之外还有4.0平方公里，目前用途多样，整个地区总面积为11.36平方公里3 此项目的重点是为在武汉建设成功的中央商务区制定战略和商业计划评估武汉的竞争力Z对投资者的吸引力Z人均GDP增长潜力寻找目标商业租户Z促进增长的因素了解关键成功因素Z目标商用租户的行业重点Z与其他“对手”城市相比处于Z建设新的中央商务和概况何种地位区所需条件Z目标群体的思想组合Z从国内外案例中学Z对潜在客户进行优先排序到的关键经验Z目标群体选址的关键决策武汉中央商务区因素制胜战略与商业计划评估投资效益寻找和吸引可能的开发商Z所需投资的规模和类型Z潜在的开发商及其优先顺序Z投资者的出资份额分配Z目标开发商的关键决策因素协调各方利益，争取支持Z投资者可能获得的回及其经济方程式Z有关单位和政府部门报，及与其他投资机会的Z武汉中央商务区的价值定位Z有关各方的利益及协调对比评估及其引起目标群体兴趣的方法的方法Z所需政策与支持4 项目分为两个模块项目范围为武汉中央商务区设计吸引投资，建设运营战略性商业计划开始详细规划至今工作8/75/87/16模块1模块2根据关键成功因素和竞争对手情况，进一步调整确认价值评估战略定位定位和整体商业计划工作Z了解当地情况和竞争Z确定价值定位形势Z确定功能组合Z从国际、国内最佳方法中Z确定基础设施项目Z获取关键成功因素Z确定政策支持Z分析相关权益方Z计算关键性财务模型Z形成初步假设Z制定战略商务计划最终成果Z对武汉CBD的机遇和挑战作Z武汉CBD的价值定位Z诊断性评估Z战略性商业计划，包括所需举措、潜在的Z对价值定位，发展思路和Z关键合作伙伴、以及财务模型目标入驻企业的初步看法5 项目小组结合了12个案例分析、收集了大量数据并进行了80多次访谈工作内容收集的数据进行的访谈进行的分析CBD案例和经验教训??12个CBD案例介绍??11位外部专家??案例研究??9位麦肯锡专家??关键成功要素分析当地和竞争条件??武汉/中国中部的经济情况??22位政府官员（11个机??基准比较构）??武汉和其他城市的房地产??对不同客户群的供给预测??3名房地产代理商??武汉/中国中部的基础设施和交通??参观了5处房产??比较/相互竞争的城市的数据??现有的办公楼和居民楼供给/需求??武汉其他经济区的介绍主要租户/利益相关??不同行业的国内/国外潜在的租户??6家中国公司??测试概念分析??当地行业历史和目前的信息??2名专家??武汉就不同CBD模式的吸引力和竞争力测试??可比较的国外/国内城市的历史和目??16家跨国企业前的信息??需求预测??6家开发商/房地产公司??颁布的政府政策法规??对新需政策的研究分析??中国其他城市的CBD信息假设和量化??CBD占地面积和特征??NA??对CBD规模的宏观预测??武汉/中国其它地方地产市场数据和经??CBD的功能组合济效益??发展阶段和各个阶段的规模??整合其他分析的结果??对投资额的估算6 CBD核心模式及案例分析7 项目小组研究了7个CBD模式和12个具有代表性的案例案例CBD模式?加纳利码头（伦敦）金融保险中心?陆家嘴（上海）?拉德方斯（巴黎）全国性总部?柏林新城（柏林）?丹佛中央商务区地区性总部（科罗拉多州，丹佛市）?奥斯汀市区（德州，奥斯汀市）全球CBD高科技中心?香港数码港（香港）模式?堪萨斯市市中心（堪萨斯州，堪萨斯市）公司服务中心?汉诺威Fair Grounds（德国，汉诺威）博览中心?拉斯维加斯（美国）?莫尼黑会展中心资料来源：文献检索、麦肯锡分析政府中心?堪培拉（澳大利亚）8 国际上七个CBD模式的实践和经验给武汉CBD的建设带来重要的启示案例主要经验??在已有金融业的城市里，通过提供优异的价值定位而又具有吸引力的价格、建设关键交通线，满足新兴的对现代空间??加纳利码头（伦敦）的本地需求??陆家嘴（上海）??依赖于行政指令，带来场地需求??拉德方斯（巴黎）??以现代化的建筑、低价和良好的交通从大型本地市场中吸引商家??柏林新城（柏林）??通过低价销售土地来吸引商家，已打好CBD基础，但来自德国其他城市的激烈竞争使之前途未明??丹佛中央商务区??通过对地理位置和当地环境的宣传营销，吸引商家，改进城市形象（科罗拉多州，丹佛市）??奥斯汀市区??利用当地德大学社区和主要的行业企业来形成需求，然后迅速建立快速增长的供应