南站旧货市场改建项目地块价值分析测算 22P.pptVIP

道南可供应土地有限 本项目土地突显稀缺 项目产品定位 主要经济技术指标 2#地块的取得及增值计算 1#地块已取得土地使用权，为了地块方正形成合围式，利于项目规划及开发，建议获得2#地块的土地使用权。 2#地块经过初步勘测占地约4.5亩，按照容积率3.0计算建筑面积可达到9000㎡。 2#地块产值计算 主要经济技术指标 * * * * * * * * 南站旧货市场改建项目地块价值分析测算 2012年11月 2 海港区中心板块南侧，距离市中心1km； 城市干道红旗路西侧； 南部距海岸线1.5km。地块基本条件优越。 滨海机场 中新生态城 于家堡 天津港 邮轮母港区 青岛 区位——项目位于秦皇岛海港区中心板块，隶属于海港区南， 友谊路西侧原秦皇岛市南站旧货市场。 项目印象 北部工业区 板块 东部 中心板块 汤河沿线 商业建筑面积占总建筑面积的2% ≤100 米（建 议性） ≤100000 ≤ 3.4 29333.48 居住 用地 备注 面积限 高 建筑面积 （㎡） 容 积 率 占地面积 （㎡） 规划 用地 性质 地块经济指标 指标——地块整体44亩/中小型体量/中高容积率/居住用地为主，商业建面≤2% 项目印象 1# 2# 项目已获得1号地块使用开发，如将待征2号地块收入项目整体开发，将大大 提高项目规划空间，且提升项目定位形象，增加销售面积及利润。 4 四至——紧邻项目两侧被铁路环绕，东侧为待开发土地，南侧 为在建项目润地青云 项目印象 山西 道 洛阳 亚 洲 路 观 澜 路 欧 洲 路 宗地四至 北：北部紧邻铁路干线，铁路对面享有配套商务，秦皇岛9号娱乐会所、聘丰楼、厨访等，沿北方向为大型居住社区渤海明珠，距河北大街直线距离450m。 南：南侧紧邻在建项目润地青云，配套有18中学，光明路沿街商业，南侧距海直线1.5km。 西：紧邻铁路线，无其他配套设施，距红旗路300m，与法国小镇相对。 东：待开发状态，配套设施不完善 影响项目因素：1、周围环境较差，铁路以西及项目以东均有煤场及货站仓储；2、货运铁路污染及噪音使得地块价值降低；3、原始道路交通有待完善，尚不便利。4、周边配套不完善，本项目沿街商业将成为热点； 6 地块特征——地块整体呈梯形形状，地块地质良好，地 势较高，东南侧商业价值较大 项目印象 1# 2# 地块整体呈梯形形状，易于整体规划整体开发。 项目原为旧货市场，整体地质较好，无拆迁反迁补偿问题，利于开发的进行。 地块价值高地在东南侧，距离铁路沿线较远，距离海岸线较劲； 项目地价成本较低，拥有灵活的开发方式。 项目定位 道南核心地块中档宜居社区 差异化的高品质刚需产品中 端 学 区 房 建筑规划方案（草规） 112m 218m 240m 81m 35m 64m 63m 25m 71m 主要经济技术指标 项 指标(㎡) 总用地面积 29292.93 总建筑面积 88000 地上建筑面积 79200 其中 其中 住宅建筑面积 75696 配套商业建筑面积 1920 公共物业建筑面积 1584 地下建筑面积 8800 建筑密度 15% 绿化率 45% 容积率 3.0 居住户数（户） 890 居住人口（人） 2670 户均人口（人/户） 3 价格预估 高层项目 均价 （元/m2） 地段 规模 配套 周边 环境 产品 品质 项目对比度 总结 近期加权均价 与商业区距离 项目用地 安静度 户型 设计 周边 配套 住户数量 区域 形象 规划 建筑 交通便捷度 小区内部配套 人员 档次 附加值 创新度 舒适度 宏扬铂郡 8000 100 -50 -50 50 15% 1207.5 燕赵国际 7500 100 -50 -100 -50 20% 1480 润地·青云 7800 -50 -50 -50 50 45% 3555 舒适型高层物业加权均价为7700（元/平米） 法国小镇 (2手房) 7500 50 50 -50 50 20% 1520 经济测算 综合成本 600元/㎡ 销售额*12% 销售额*5% 销售额*2% 1800元/㎡ 2037元/㎡ 高层 行政收费 税费 营销费用 管理费用 建安成本 楼面地价 业态 综合成本 经济测算 利润2.9亿元（不计地价） 总计 2.9亿元 3837 3863 924 385 600 154 1800 7700 75696 高层 利润小计（元） 单方利润（除地价） （元/㎡） 单方综合成本总计（元/㎡） 税费（元/㎡） 营销费用（元/㎡） 行政收费（含配套、人防） （元/㎡） 管理费用（元/㎡） 建安成本（含管网、绿化）（元/㎡） 销售均价 （元/㎡） 建筑面积（㎡） 住宅