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南站旧货市场改建项目地块价值分析测算 22P
道南可供应土地有限 本项目土地突显稀缺 项目产品定位 主要经济技术指标 2#地块的取得及增值计算 1#地块已取得土地使用权,为了地块方正形成合围式,利于项目规划及开发,建议获得2#地块的土地使用权。 2#地块经过初步勘测占地约4.5亩,按照容积率3.0计算建筑面积可达到9000㎡。 2#地块产值计算 主要经济技术指标 * * * * * * * * 南站旧货市场改建项目地块价值分析测算 2012年11月 2 海港区中心板块南侧,距离市中心1km; 城市干道红旗路西侧; 南部距海岸线1.5km。地块基本条件优越。 滨海机场 中新生态城 于家堡 天津港 邮轮母港区 青岛 区位——项目位于秦皇岛海港区中心板块,隶属于海港区南, 友谊路西侧原秦皇岛市南站旧货市场。 项目印象 北部工业区 板块 东部 中心板块 汤河沿线 商业建筑面积占总建筑面积的2% ≤100 米(建 议性) ≤100000 ≤ 3.4 29333.48 居住 用地 备注 面积限 高 建筑面积 (㎡) 容 积 率 占地面积 (㎡) 规划 用地 性质 地块经济指标 指标——地块整体44亩/中小型体量/中高容积率/居住用地为主,商业建面≤2% 项目印象 1# 2# 项目已获得1号地块使用开发,如将待征2号地块收入项目整体开发,将大大 提高项目规划空间,且提升项目定位形象,增加销售面积及利润。 4 四至——紧邻项目两侧被铁路环绕,东侧为待开发土地,南侧 为在建项目润地青云 项目印象 山西 道 洛阳 亚 洲 路 观 澜 路 欧 洲 路 宗地四至 北:北部紧邻铁路干线,铁路对面享有配套商务,秦皇岛9号娱乐会所、聘丰楼、厨访等,沿北方向为大型居住社区渤海明珠,距河北大街直线距离450m。 南:南侧紧邻在建项目润地青云,配套有18中学,光明路沿街商业,南侧距海直线1.5km。 西:紧邻铁路线,无其他配套设施,距红旗路300m,与法国小镇相对。 东:待开发状态,配套设施不完善 影响项目因素:1、周围环境较差,铁路以西及项目以东均有煤场及货站仓储;2、货运铁路污染及噪音使得地块价值降低;3、原始道路交通有待完善,尚不便利。4、周边配套不完善,本项目沿街商业将成为热点; 6 地块特征——地块整体呈梯形形状,地块地质良好,地 势较高,东南侧商业价值较大 项目印象 1# 2# 地块整体呈梯形形状,易于整体规划整体开发。 项目原为旧货市场,整体地质较好,无拆迁反迁补偿问题,利于开发的进行。 地块价值高地在东南侧,距离铁路沿线较远,距离海岸线较劲; 项目地价成本较低,拥有灵活的开发方式。 项目定位 道南核心地块中档宜居社区 差异化的高品质刚需产品中 端 学 区 房 建筑规划方案(草规) 112m 218m 240m 81m 35m 64m 63m 25m 71m 主要经济技术指标 项 指标(㎡) 总用地面积 29292.93 总建筑面积 88000 地上建筑面积 79200 其中 其中 住宅建筑面积 75696 配套商业建筑面积 1920 公共物业建筑面积 1584 地下建筑面积 8800 建筑密度 15% 绿化率 45% 容积率 3.0 居住户数(户) 890 居住人口(人) 2670 户均人口(人/户) 3 价格预估 高层项目 均价 (元/m2) 地段 规模 配套 周边 环境 产品 品质 项目对比度 总结 近期加权均价 与商业区距离 项目用地 安静度 户型 设计 周边 配套 住户数量 区域 形象 规划 建筑 交通便捷度 小区内部配套 人员 档次 附加值 创新度 舒适度 宏扬铂郡 8000 100 -50 -50 50 15% 1207.5 燕赵国际 7500 100 -50 -100 -50 20% 1480 润地·青云 7800 -50 -50 -50 50 45% 3555 舒适型高层物业加权均价为7700(元/平米) 法国小镇 (2手房) 7500 50 50 -50 50 20% 1520 经济测算 综合成本 600元/㎡ 销售额*12% 销售额*5% 销售额*2% 1800元/㎡ 2037元/㎡ 高层 行政收费 税费 营销费用 管理费用 建安成本 楼面地价 业态 综合成本 经济测算 利润2.9亿元(不计地价) 总计 2.9亿元 3837 3863 924 385 600 154 1800 7700 75696 高层 利润小计(元) 单方利润(除地价) (元/㎡) 单方综合成本总计(元/㎡) 税费(元/㎡) 营销费用(元/㎡) 行政收费(含配套、人防) (元/㎡) 管理费用(元/㎡) 建安成本(含管网、绿化)(元/㎡) 销售均价 (元/㎡) 建筑面积(㎡) 住宅
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