广州温泉之都项目前期策划85P.pptVIP

广州温泉之都项目前期策划 报告提纲 区域印象 区域印象 经济发展 产业发展 人民生活水平 人口概况 区域整体发展战略 区域整体发展战略 区域发展定位 区域发展定位 区域发展目标 区域发展战略 分区规划 区域交通规划 区域交通规划 区域交通规划 产业发展规划 重点建设项目 重点项目巡礼 重点项目巡礼 重点项目巡礼 重点项目巡礼 重点项目巡礼 重点项目巡礼 住房建设规划 市场运行数据 市场运行数据 市场运行数据 市场运行数据 房地产市场格局 房地产市场格局 板块市场 板块市场 个盘分析——东方夏湾拿 个盘分析——东方夏湾拿 板块市场 板块市场 个盘分析——雅居乐滨江花园 个盘分析——雅居乐滨江花园 个盘分析——从化托斯卡纳 个盘分析——从化托斯卡纳 个盘分析——从化托斯卡纳 板块市场 个盘分析——温泉高尔夫源泉半山别墅 个盘分析——温泉高尔夫源泉半山别墅 产品供应特征 产品供应特征 产品供应特征 产品供应特征 产品供应特征 产品供应特征 产品供应特征 产品供应特征 产品价格特征 产品价格特征 产品价格特征 形象力特征 形象力特征 形象力特征 产品成交特征 产品成交特征 区域市场消费客户特征 区域市场消费客户特征 潜在供应项目 区域市场发展走向 区域市场发展走向 区域市场发展走向 项目推售预测 主力客户群走向 主力客户群走向 主力客户群走向 3房单套为主力户型，主力面积为110-130㎡，小3房和4房单套为重要的补充 如雅居乐此类中高档洋房项目面积、户型跨度较大，而其余的中档项目户型、面积则相对集中 在户型的功能区间上，即使如雅居乐此类中高档的洋房项目也没设置工人房此类较为奢侈的服务性功能区间，只有巴塞阳光因户型设计失误而给部分户型强加了一个储物室或工人房 洋房市场开始出现新型产品，如源泉半山别墅的叠加复式、从化托斯卡纳的情景洋房 星河绿洲早期推出了少量的总价低、投资性强的一房单位试探市场，但在后期的开发中却已经没再发现了 别墅类产品总价特征 独立270-380万联排123-166 独立205-250联排137-185 街口 独立13000-15000联排9000 雅居乐滨江花园 独立420-600万双拼220-240万多联体125-160万 独立300-335双拼220-238多联体140-177 神岗太平 独立14000-18000双拼10000多联体9000 东方夏湾拿 独立450-600万双拼240-280万 独立300双拼246-278 温泉 独立15000-20000双拼10000 源泉半山别墅 独立450-700万双拼270-340万多联体160-170万 独立300-350双拼278多联体177-188 神岗太平 独立15000-20000双拼10000-12000多联体9000 逸泉山庄 主力总价 主力户型 所属板块 销售均价 项目 独立别墅的销售单价有明显的差距，但各项目的面积控制得宜，3个郊区盘的主力总价基本相约，总价幅度为400-600万；雅居乐由于项目规模和资源所限，总价幅度为270-380万 各项目的双拼、多联体别墅的单价拉差并不明显，逸泉山庄凭借规模优势，甚少供应经济型的联排别墅，主力面积、主力总价皆是区域市场的制高点，而其余项目多联体别墅的主力面积和总价基本相约，总价维持在120-160万的幅度 各项目的双拼别墅的主力面积随着项目档次而呈现阶梯式的变化 洋房类产品总价特征 60-70万 3房122-134 街口 5000-5300 东富广场 20-45万 2房66-75 3房89-130 神岗太平 3000-3500 紫泉翠荔嘉园 42-45万 50-60万 2房88 3房105-125 街口 4800 巴塞阳光 50-60万 3房104-137 街口 4880 星河绿洲 66-78万 3房118-138 街口 5600 从化托斯卡纳 65-83万 3房103-138 街口 5500-6000 雅居乐叠景园 77-106万 3房110-151 街口 7000 夏日港湾 3房79-97万4房123-127万 3房113-1384房176-181 街口 7000 雅居乐灏景园 146-189万 209-270 温泉 7000 源泉半山别墅 主力总价 主力户型 所属板块 销售均价 项目 洋房类产品中，除源泉半山别墅外，其余的现售项目主力面积均集中在3房110-130㎡，故不同项目的总价区间呈现出单价越高、总价便越高的同变趋势 根据价格档次划分，高档洋房的总价为100万以上，中高档洋房的总价60-80万，中档洋房的总价为50-60万，低档洋房的总价为20-40万 各档次的项目其形象诉求侧重点明显不同，高档项目以雅居乐及城郊的大型项目为主，其形象定位多以享受生活、社会顶层