江苏常州御景澜湾整合营销方案（48页）.pptxVIP

;项目分析 市场研判营销策略 活动策略当亟待解决的事项 ;项目分析;项目SWOT分析;前期销售检讨分析;我们现在存在的问题;未成交原因 ，销售难点;市场研判;案例参考; 目前状态：在给一期客户办理手续，二期剩余电梯房源，开盘时间待定。 开盘时间：一期：2012年7月28日 价格：2800--2900 房源：二期300多套 类型：多层、高层; 目前状态：待售、待招商 开盘时间：待定 价格：待定 房源：156户 类型： 住宅：电梯房 商业：综合商场;大国子午别墅项目 ;大国子午相对本案的优势： 在当地来说安厦品牌耳熟能详，是比较信得过的地产商。形成了比较好的口碑效应，这一点在县城市场来说就是最好的广告。 在县城拿了8000亩土地。将来的居住氛围浓厚，有很强的规模效应。 住宅和商铺同步销售，配套宣传上优越于本案。易形成良。好的口碑。 劣势: 规模大，品质也许就不如本案做得精致。对客户来说，居住的尊崇感也就不如本案。 现在还没有动工，少了宣传的话题。 ;商铺： 滇东第一度假区门口。 公园门口的街铺。 楼上是生活，楼下是生意，宜商宜住。 ;即将封顶。客户的心理有保证。 地理位置离水景公园更近。 总共60席，珍稀感不言而喻。 将来酒店式的物业管理，居住上尊荣感更强。;本案如何抗衡： ;我们的机会;营销策略;我们工作的目标; 项目整体营销策略 ;在前面的分析中提出我们项目在新的年度中的工作目标即：制造项目关注，重塑市场形象，提升产品价值，增强产品感受，成为市场热点。我们将就这一个工作目标，提出项目的整体营销思路： 项目的价格在马龙市场当中略为偏高，但也只是对没有比较项目而言，本案同样拥有诸多的项目亮点，但是由于项目前期宣传、销售执行工作均有一定的欠缺，故给市场造成了价格高的印象，而随之市场对项目的关注度也有所下降，造成了客户自然到访量的下降，为我们的客户资源组织及现场销售加大了工作难度。所以我们在今年的项目营销推广过程中，将要首先解决的???题即是项目关注度的问题，在提升了项目关注度后，我们相应要解决的就是产品价格高、置业门槛高等拒置业者于门外的问题。因此我们的营销推广工作依据项目的工程进度，由提升项目的市场关注度展开。; 我们所采取的措施即是通过价值引导这一虚线主题来引起市场关注，并重新整合项目资源以树立项目的市场形象，辅以必要的SP行销手法，以提升产品的顾客让渡价值。 在前期的营销推广中，我们将结合项目的区位优势，并借助邻近的公建资源及项目自身资源，对产品形象进行新的主题诉求。而后跟进相应的宣传引导措施，以填充并丰满产品的新形象，并使消费者能更加深入的了解产品价值。 当项目外立面及样板房装修的形象确立之后，伴随项目工程节点的呈现及产品价格体系的调整，我们的客户将会更加认清项目的价值，实现购买行为。 从而也就形成由虚转实的营销推广策略。 ;销售现场策略：;价格策略：;渠道策略;具体措施; 价格机制 --- 打蛇打七寸;活动策略;活动策略---------“ 以动治静 ，万变应不变 。”;样板房建设，体验式营销活动 ;与当地餐厅、娱乐休闲场所合作计划 ;一带一上门行销、精准直邮计划;内容： 置业顾问打电话给客户， 告知其最新优惠信息，活动内容。 询问客户其何时有时间将送至项目宣传册至其手中。 并带上小礼物。 与邮局合作拿到可靠地客户名单、地址。;道具准备: 上门行销的小礼品。 建议以能长期使用的为方向， 如雨伞、鼠标垫、杯子等 。 制作精美的项目宣传资料。 注意表现其精致趣味。;酒店式企业商务会所及企业度假基地构想;企业对高品质商务接待地和高档次商务配套服务的需求 根据调查走访，马龙市场中没有相似的物业， 行政办公、商务洽谈区域没有形成。新城区未来的办公价值显而易见， 项目打出此牌必定有先声夺人的效果。; 与周围办公和住宅进行错位，才能保持竞争力。 建议改造成具有 四星级酒店配套服务的高档次商务会所。 新城中心地段 ，具有不可复制的商务价值。 周边三公园环抱无可比拟的环境，作为商务休闲、高档接待， 项目无疑是最好的选择。 酒店菜单服务项目，物业代管、代为出租、出售，为客户购买项目多一重保障。 ;酒店式企业商务会所及企业度假基地构想;运营： 统一运营，共享酒店