2011天津远洋万和城结案报告97p.pptxVIP

;背景介绍;市场背景/政策调控;2008年在房地产低潮期，与2007年相比，房地产价格呈明显下浮走势，成交量下降50%;2011年1月26日，政府出台“新国八条” 2011年2月21日，天津“津十条”细则出台 2011年3月1日，限购另出台 史上最严厉调控来临;近期开盘项目情况——;天津市2010年10月份至2011年5成交产品量价图;1、多频次、多种类的调控政策使市场变得冷淡，开发商利润受到挤压，致使购买门槛大大提高，直接屏蔽再改型客户，消费者观望情绪加重，市场总体预期不容乐观。 2、2010年10月至2011年5月天津市整体市场情况与2007年至2008年情况非常相似，整体市场量价齐跌，成交量明显萎缩，价格大幅下挫，受政策影响较大。以房地产市场最不好的2008年为模板，预计2011年下半年成交量将继续下滑。 2、高端产品受限购与加息政策的影响加大，出现量价齐跌；从成交产品来看，120平米以下，总价在250万以下的产品具有明显的成交优势，;区域背景/片区发展;区域背景/片区竞争地图;区域背景/片区竞争分析;项目名称;项目名称;区域背景/重点竞品分析;项目名称;对比分析：本案与周边主要竞品相比在地理位置和周边环境方面有所欠缺，客户将存在较大区域抗性，不利于实现高价格预期；项目在自身产品方面尤其以台地景观形成了自身产品优势，但由于政策因素拼合户型受到较大影响。;区域背景/竞品销售情况分析;区域背景/小结;项目背景/周边环境;项目背景/产品规划;;项目背景/一期产品规划;远洋万和城项目价值体系;;项目背景/小结;目标回顾及完成情况;目标回顾;;成交分析/2010年项目销售情况;2011年1月至2011年5月销售状况;数据来源：截止至5月27日;33;34;35;36;37;38;39;40;客户定位对比分析;策略验证;推售策略/开盘阶段;推售策略/年末促销阶段;推售策略/特惠房促销阶段;策略验证;;价格策略/阶段价格调整;不同节点多次释放价格，口径不一，价格比预期高涨;策略验证;推广策略/临时卖场开放阶段;网络;营销活动/临时卖场开放阶段;　;网络条;晚报;营销活动/开盘阶段;开盘后—10年底（持销期）;新报;开盘后—10年底（持销期）/活动营销;2011年1—2月（春节促销阶段）;活动展板;营销活动/年末促销阶段;2011年3—5月（新形象亮相期）;新报;2011年3—5月（新形象亮相期）/活动营销;策略验证;展示策略/临时卖场开放阶段;临时卖场开放阶段/现场包装;临时卖场开放阶段/物料;【时间】：2010年8月-2010年10月 【展示策略】：本阶段重点策略为销售卖场的包装，按照客户动线进行停车场、销售中心及样板间内外的指引系统、标识系统的包装；充实现场的销售物料，包含沙盘、户型图、楼书、宣传片、电子楼书等； 【工作重点】：随销售中心的正式开启，通过五感设计现场的客户体验系统，在每一个动线点上通过现场体验提升客户感受，增加客户购买欲望；;销售中心开启阶段/现场包装;区域沙盘;户型牌;产品楼书;销售中心开启阶段/物料筹备;【时间】：2010年11月-2011年2月 【展示策略】：本阶段重点策略为开盘后进行现场的进一步提升，结合冬季包装，调整现场的包装及灯光系统，让所有的现场感受形成统一的客户认知，让万和城在晚上亮起来，成为片区内的标杆； 【工作重点】：增加围墙上灯箱、园区内包含树木的灯光处理；销售中心形成法式风情的统一主题，更换围挡、灯箱画面，增加油画墙处理；增加保安台、车衣等，有效提升客户尊崇感受；;年末现场提升阶段/现场提升;年末现场提升阶段/春节包装;园林大报纸;展示策略/新形象亮相阶段;vip停车位;新形象亮相阶段/配合亮相;看房通道门头;新形象亮相阶段/物料补充;策略验证;2010年8-10月;2010年11-2011年2月;2010年3-5月;总结反思;成交客户分析启示;主力客群;正确前期定位启示;案场展示力启示;客户服务体验设计目的;推售和价格策略启示;