2011湘潭中地凯旋城营销策划报告(73p).pptVIP

推广形象： 反思。 前期推广 户外形象较为混乱，更多的停留在概念形象层面 户外更新相对滞后 产品、价格调整后，我们的推广未能及时的跟进！ 反思。 前期推广 看看竞争对力在说什么？ 项目名称 推广形象 诉求 中地凯旋城 东城首府，贵族领地 强调区位及品味，客户属性 纳帕溪谷 回家穿越坡地的旅行 强调项目坡地规划及生活方式 东方名苑 用心品味，感动生活 用品质感动湘潭 强调项目品质与生活方式，树立湘潭标杆形象 建鑫城 新湘潭都会中心，国际社区 突出国际感、都会感，都市综合体的项目形象 竞争对手更强调产品的亮点与实实在在生活！ 反思。 前期推广 精英阶层在这个城市缺乏 市场购房的主体是政府公务员、事业单位人群、大型国企管理层及小型私营业主，这是一群更务实的消费群体 竞争对手的推广更贴近市场消费群体！ 反思。 推广小结 事实上，我们与竞争项目面临的是同一层次的消费群体，前期推广建立了项目的尊贵感和档次感，但在面对一个以务实为主的消费人群，我们的推广难以引起共鸣！ 前期推广中的概念化和混乱，使项目的价值点传递不清晰！ 反思。 结论 问题点： 1、提升项目竞争力 2、找对、找准目标客群 THANKS THE END 预祝中地凯旋城，凯旋 …… 项目名称 总体量 开盘时间 目前推出量 目前销售量 销售率 （推出量） 销售均价 2月销售套数 3月销售套数 东方名苑 80万㎡ 11个月 560套 510套 91.1% 3100 20 10 纳帕溪谷 70万㎡ 11个月 350套 253套 72.3% 2900 25 35 中地凯旋城 25万㎡ 11个月 278套 65套 23.4% 2800 9 4 建鑫城市广场 120万㎡ 7个月 515套 356套 69.1% 2800 15 20 湖湘林语 40万㎡ 6个月 645套 207套 32.1% 2500 24 30 霞光北苑 18万㎡ 2个月 247套 158套 64% 2460 109 49 总计 2595 1549 60% 202 148 河东竞争项目销售情况表 （补充数据完整） 本案销售率不到二大主要竞争项目的三分之一 项目名称 总体量 开盘时间 目前推出量 目前销售量 销售率 （推出量） 销售均价 2月销售套数 3月销售套数 中地凯旋城 25万㎡ 11个月 278套 65套 23.4% 2800 9 4 湖湘林语 40万㎡ 6个月 645套 207套 32.1% 2500 24 30 霞光北苑 18万㎡ 2个月 247套 158套 64% 2460 109 49 相比本案更弱的竞争对手情况 湖湘林语砖混结构的小高层 湖湘林语销售现场 城郊霞光北苑工地现场形象不佳 thankyou * 购房群体分析 随着长株潭三市融城步伐的稳步推进，城际交通的不断完善，30分钟经济圈已逐步形成，湘潭市商品住宅以交通便利、性价比高、生态宜居等特点不仅引起了长、株等周边城市居民的关注，还吸引了省外一线城市的消费者来潭投资置业。 2011年上半年，本省居民在潭购买商品住宅占湘潭商品住宅销量的94.06%； 长株潭范围内， 本市居民在潭购买商品住宅占湘潭商品住宅销量的54.97%，湘潭县占20.45%，湘乡市和韶山市分别占4.65%、0.98%； 长沙市占3.25%，株洲占1.21%； 外省居民在潭购买商品住宅占湘潭商品住宅销量的5.94%，其中，广东省占量较高，为1.32%，湖北省为0.61%，浙江省0.46%。 * 湘潭市2011年住宅用地供应计划 2011年，湘潭市计划供应住宅用地总量为316.10公顷。 地类型 区域 住宅用地 小计 廉租房 用地 经济适用房用地 公共租赁房用地 商品住房用地 其中：中小套型 住房用地 棚改房 用地 安置房 用地 合计 316.10 10.25 7.63 3.50 208.76 166.68 41.56 44.40 市本级 193.36 8.58 7.63 2.32 100.24 85.47 37.56 37.03 九华 30.00 0.00 0.00 0.00 30.00 26.74 0.00 0.00 湘潭县 51.97 0.27 0.00 0.08 42.25 27.00 2.00 7.37 湘乡市 33.20 1.00 0.00 0.00 30.20 23.07 2.00 0.00 韶山市 7.57 0.40 0.00 1.10 6.07 4.40 0.00 0.00 2011年湘潭市住宅用地供应计划表 单位：公顷 * 市场竞争加剧，进入产品提质年代。 长株潭融城进程加快、新特区的批准，将为湘潭经济注入巨大的活力，经济快速发展，将为房地产市场稳定发展提供基础。湘潭市场经过04、05年的徘徊，06年开始步入了两年高速发展期，开发投资、销售