20100729永泰商务广场营销策划93p.pptxVIP

;项目运作目标;;;项目运作目标;经济走势总体向好 （统计局：上半年GDP同比增长11.1% CPI上涨2.6%） 宏观调控尚未放松 （银监会：坚持房地产调控不放松） 二次探底预期尚未解除 （7月22日，沪深两市双双低开，沪指报2525.98点，跌9.41点） ;;;中心各行政区成交情况;高端销售市场状况;历年来3万以上代表分布;高价项目特点总结;;序号;项目区域市场状况;区域办公市场情况　;项目所在区域新政前后成交情况;中信广场 —— 成交价格是非市场化的数值，有待验证;上海港国际客运中心——大型企业带资建造的成交价格;办公体量：7.3m2 一期销售方式：整栋出售 二期销售方式：分割出售 一期售价：2.9万元/m2 主要客户：安莉芳、西门子上海中心、德国大陆集团等； 二期成交价格：3.4万元/ 1300 m2/月;;区域;市场总结;项目基本情况分析; 9#楼独栋商办物业 建筑面积：约5000平方米 层数：5F 10#楼商办综合大楼 建筑面积：22037.29平方米 层数：23F 风格：Art-Deco;周边历史及现在——棚户区，臭水沟，专业市场;苏河湾区域—— 位于闸北区南部，南起苏州河，北至交通路、虬江路，东起罗浮路、武进路、河南北路，西至苏州河，包括了闸北铁路以南的全部地区，总用地面积为3.19平方公里。 ;本项目是否符合高价办公楼因素;项目市场价格判定;租金返算法 根据项目周边同类项目的租金水平，通过硬件品质等因素对比打分，得出本项目相应的市场比准租金。继而，根据一定的收益率，反测出本项目的销售均价。 市场比较法 根据市场同类项目的销售价格，通过硬件品质等对比因素打分，得出本项目的市场比准均价。;租金反算法; 写字楼租金水平的变化直接反映了市场的供需水平及敏感度。在该方法下的比准项目选取，主要是周边区域租赁项目、以及跨区域品质相当的写字楼项目。包括： ;权重及打分标准;本项目租金测算;投资回报率确定;租金反算法价格预测;租金反算法; 从销售型项目选来看，首先选择项目周边在售项目，再选择与项目可比性较高的其他区域项目。所以按照以上要求选择项目如下： ;权重及打分标准;本项目售价测算;租金反算法;目标与现实的差距;;项目运作目标;核心问题???决方向;从产品硬件上;产品（一）电梯;产品（二）卫生间;产品（三）大堂;从销售策略上;策略（一）分割小面积;;参照案例——信息大厦;销售情况;策略（三）人为提升租金;从营销配合上;炒热项目区域;区域发展论坛;营销包装——售楼处展示;营销包装——楼书、销售道具;营销包装——材料展示;营销包装——服务;核心问题解决;项目运作目标;本项目卖点整合;与竞争项目比较——绿地浦晖中心;与竞争项目比较——浦江湾一号;与竞争项目比较——中山万博国际中心;与竞争项目比较——白金湾;与竞争项目比较——中信广场;客户筛选;;产业基础;产品标准;精神归属;客户定位;项目;大客户定位;目标客户关注点;客户附加值策略;客户附加值策略;9号楼与10号楼制定不同的销售策略;;1.前置营销阶段 9月-11月;阶段推广策略;销售工具策略;推广策略-公关推广建议;销售推广记者招待会;; 戴德梁行在长期项目代理过程中与各大中介公司有着良好的互动合作关系，建议通过中介推广会正式发布项目租售信息与中介激励策略，提升本项目在专业市场的关注热情。;示例：华山国际知名客户签约仪式; 可邀请区相关领导(或其他知名人士)参加，通过此次活动宣传本项目按时顺利交房，为后续客户提供信心，并邀请准客户参加此次活动，增强签约信心。;